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30大典型城市库存市场月报总结（2017年10月刊）

一、核心内容概述

2017年9月底，同策研究院发布的30大典型城市库存市场月报指出，全国房地产市场正处于深度调整阶段，库存总量与存销比均呈现一定的变化趋势。整体市场表现出“量跌价稳”的特征，部分城市已出现“以价换量”的现象，楼市买卖双方博弈加剧。报告还分析了各城市库存变化情况、存销比走势及未来市场走势预测。

二、全国库存总量走势

• 全国库存余量：截止2017年9月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量较上个月小幅上扬3.02个百分点，达到12031万平米，同比下滑幅度达26.30%。
• 库存趋势：受限购限贷政策影响，楼市“金九银十”行情全面缩水，市场预期持续降温，四季度成交可能进一步下滑。
• 库存变化：
  • 15个城市库存环比下滑，其中三明下滑幅度最大，达6.32%。
  • 27个城市库存同比下滑，湛江下滑幅度最大，达59.26%。
  • 一线城市库存环比小幅上扬3.09个百分点，同比下滑18.96%。
  • 二线城市库存环比上扬2.38个百分点，同比下滑27.71%。
  • 三四线城市库存环比上扬5.31个百分点，同比下滑28.12%。

三、存销比走势分析

• 全国存销比：30大典型城市存销比为8.12个月，处于合理区间。
• 一线城市存销比：12.55个月，连续9个月处于合理区间，环比上扬7%，同比上扬75%。
• 二线城市存销比：7.24个月，自2016年4月起连续18个月低于8个月，且连续13个月低于一线城市的存销比。
• 三四线城市存销比：8.70个月，自2016年10月起连续11个月低于合理区间后，本月回升至合理区间。
• 存销比与房价关系：
  • 存销比小于8个月时，房价存在上涨压力；
  • 存销比在8-15个月时，房价处于合理区间；
  • 存销比接近15个月时，房价有下跌倾向；
  • 存销比大于15个月时，房价面临下跌压力。

四、主要观点与关键信息

1. 市场调整趋势明显

• 当前房地产市场正处于深度调整期，预计将持续至2018年中。
• 部分房企因资金压力，开始主动降价以促进销售。
• 个别房企（如闽系房企）可能面临资金断裂风险，甚至被其他房企收购股权。

2. 限购限贷政策影响显著

• 限购、限贷政策导致市场成交量萎缩，部分城市出现“有价无市”现象。
• 一线城市如上海、广州，因二手房市场调整，新房市场置换动力下降，成交量减少。

3. 政策调控持续高压

• 从2017年9月30日北京发布新政开始，全国楼市调控进入全面收紧阶段。
• 截至10月9日，全国已有至少45个城市加入限购限售政策行列。
• 调控周期预计持续1.5年至2年，即可能延续至2018年三季度。

4. 城市分化加剧

• 一二线城市库存持续走低，三四线城市则因需求外溢而成交量上升。
• 三四线城市可能成为新一轮楼市热点，尤其是环一线城市及区域中心城市周边城市。

5. 政策与市场博弈

• 二手房市场进入观望状态，影响新房市场交易。
• 政府通过限售、限价、增加租赁住房供应等手段，进一步稳定市场预期。

五、未来展望

• 政策趋势：调控政策仍将从严执行，短期内不会出现松动。
• 市场变化：预计四季度至明年年初，楼市将进入深度调整期，部分楼盘可能率先降价。
• 企业策略：房企将面临资金压力，更多企业可能选择主动降价以缓解资金兑付压力。
• 市场周期：当前市场轮动周期即将结束，楼市整体进入调整阶段。

六、数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院，数据来源于公开资料。
• 数据说明：
  • 商品住宅数据（除特别说明外）均含保障房。
  • 存销比计算方式为：当月商品住宅库存面积 / 含当月的前三个月商品住宅销售平均面积。
  • 一线城市：北京、上海（不含保障房）、广州、深圳。
  • 二线城市：天津、重庆、杭州（含萧山和余杭）（不含保障房）、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安。
  • 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、蚌埠、芜湖、常州、泰州。

七、免责声明

• 本报告信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告版权归属同策研究院，未经许可，不得翻版、复制和发布。

八、执笔人信息

• 执笔人：同策研究院研究经理 任丹萍
• 联系邮箱：rendanping@tospur.com
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