20210523-西南证券-房地产行业周报_住宅销售增速强劲_首批公募REITs获批_16页_2mb

报告摘要

住宅销售与公募REITs发展分析总结

核心内容

2021年1-4月，全国住宅销售面积和销售额保持高位增长，销售面积达4.52亿平方米，销售额达4.9万亿元，同比增长分别为51.1%和73.2%。销售增速虽放缓，但仍保持强劲，预计集中供地政策将对投资增速形成有力支撑。1-4月地产开发投资完成额达40239亿元，同比增长21.6%，其中住宅投资增速为24.4%，办公楼为10.8%，商业营业用房为9.5%。新开工面积达5.4亿平方米，较2019年同期下降6.9%，竣工面积保持高位，同比增长17.9%，预计未来竣工仍维持高峰。

主要观点

住宅销售持续增长：1-4月住宅销售面积和销售额保持高位，销售金额和面积CAGR分别为17.0%和9.3%。销售增速虽放缓，但总体仍强劲，预计集中供地将推动投资增长。
地产投资保持高位：1-4月房地产开发投资完成额同比增长21.6%，其中住宅投资增速最快，预计在集中供地释放后，投资增速有望进一步提升。
首批公募REITs获批：首批9只基础设施公募REITs于5月17日获得证监会批准，募集规模约300亿元，涵盖产业园、物流仓储等多种资产，具有较好的流动性及配置价值。
REITs将重塑不动产价值：通过公募REITs，房企可回笼资金，改善资产负债表，同时为产业提供资产盘活路径，推动不动产基金化运作。
京东物流与顺丰房托对比：京东物流为股票，顺丰房托为REITs，市场认可度差异较大，京东物流因业务扩张而受关注，顺丰房托因依赖母公司及租金下降而遇冷。
集中供地市场分化明显：南方城市土拍热度高于北方，其中厦门、重庆、杭州、深圳等城市溢价率较高，而天津、沈阳、长春、青岛等城市溢价率偏低。龙头房企和央国企在集中供地中表现积极，拿地金额占比高。
投资建议：当前应关注5条投资主线，包括均衡型房企、商住型房企、文旅企业、物管企业和特色平台企业，重点推荐万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团、新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城、复星旅文、宋城演艺、碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、奥园美谷、苏宁环球等。

关键信息

住宅销售：2021年1-4月住宅销售面积和销售额分别增长51.1%和73.2%，4月同比分别增长18.1%和40%。
地产投资：1-4月地产开发投资完成额同比增长21.6%，住宅投资增速最高。
公募REITs：首批9只REITs获批，预计募集规模约300亿元，战略配售比例均超过55%，其中广州广河、首创水务、浙江杭徽、普洛斯配售比例超过70%。
集中供地：12城集中供地后，南方城市溢价率普遍高于北方，如厦门33.4%、重庆28.0%、杭州25.7%、深圳22.5%等，而天津、沈阳、长春、青岛溢价率较低，部分城市流拍率较高。
房企表现：TOP50房企中，国企和城市深耕型房企拿地意愿最高，如融创、华润、招商、越秀、保利、龙湖等企业表现突出。
市场动态：A股申万地产板块下跌1.55%，港股通内房股部分上涨，如珠光控股、力高集团、建业地产等，部分个股如海航投资、中迪投资、粤泰股份等跌幅较大。

风险提示

项目交付低于预期
销售增长低于预期
行业政策调控超出预期

投资建议与重点公司

投资主线

均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活
特色平台企业：奥园美谷、苏宁环球

重点公司盈利预测与评级

股票代码	股票名称	当前价（元）	投资评级	2020A EPS（元）	2021E EPS（元）	2022E EPS（元）	2020A PE（倍）	2021E PE（倍）	2022E PE（倍）
000002.SZ	万科A	26.57	买入	3.57	3.91	4.24	7.44	6.80	6.27
0884.HK	旭辉控股	5.50	买入	0.99	1.13	1.3	5.56	4.87	4.23
1908.HK	建发国际控股	11.90	买入	1.92	2.52	3.21	6.20	4.72	3.71
1638.HK	佳兆业集团	2.93	买入	0.89	0.95	1.16	3.29	3.09	2.53
601155.SH	新城控股	47.46	买入	6.76	8.16	9.38	7.02	5.82	5.06
1109.HK	华润置地	29.86	买入	-	4.44	4.97	-	6.73	6.01
1238.HK	宝龙地产	6.66	买入	1.47	1.61	1.92	4.53	4.14	3.47
0960.HK	龙湖集团	38.15	买入	3.34	4.17	4.91	11.42	9.15	7.77
000069.SZ	华侨城	8.56	买入	1.55	1.89	2.2	5.52	4.53	3.89
1992.HK	复星旅文	11.03	买入	-2.08	-0.75	0.56	-5.30	-14.71	19.70
300144.SZ	宋城演艺	18.14	持有	-0.67	0.42	0.63	-27.07	43.19	28.79
6098.HK	碧桂园服务	64.49	买入	0.96	1.3	1.91	67.17	49.60	33.76
1995.HK	永升生活服务	16.20	买入	0.24	0.37	0.55	67.51	43.79	29.46
1516.HK	融创服务	18.47	买入	0.25	0.4	0.64	73.89	46.18	28.86
9909.HK	宝龙商业	23.57	买入	0.49	0.68	0.95	48.09	34.66	24.81
1209.HK	华润万象生活	37.86	持有	0.48	0.63	0.87	78.86	60.09	43.51
000615.SZ	奥园美谷	24.45	买入	-0.17	0.2	0.44	-143.82	122.25	55.57
000718.SH	苏宁环球	8.12	持有	0.34	0.47	0.61	22.00	15.80	12.30