> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 71 期）总结 ## 核心内容概览 本周公募 REITs 市场整体表现疲软，中证 REITs 指数周跌幅为 **-1.6%**，年初至今跌幅为 **-6.6%**，表现弱于沪深 300 指数（+6.7%）、中证转债（+3.2%）和中证全债（+2.1%）。近一年回报率为 **-17.4%**，波动率为 **7.2%**，低于中证转债和沪深 300，但高于中证全债。 ## 主要观点 - **市场表现**：除市政、商业不动产 REITs 外，其他类型 REITs 均出现下跌，其中产权类 REITs 周跌幅为 **-1.5%**，特许经营权类 REITs 周跌幅为 **-0.4%**。 - **商业不动产 REITs**：交易活跃度最高，区间日均换手率为 **23.2%**，本周成交额占比达 **49.5%**，市场关注度集中。 - **资金流向**：主力净流入前三为国泰海通砂之船商业 REIT（12226 万元）、中金唯品会商业 REIT（6604 万元）、中信建投首农商业 REIT（4281 万元）。 - **REITs 指数基金**：首批 4 只 REITs 指数基金获批，包括华夏、南方、中金、易方达中证 REITs 全收益指数基金，有效降低中小投资者入市门槛。 - **商业不动产 REITs 上市**：首批 4 只商业不动产 REITs 挂牌上市，其中砂之船商业 REIT 首日涨幅最高（+11.08%），其余产品涨幅在 **2%** 以内。 ## 关键信息 ### REITs 市场数据 - **中证 REITs 指数**：截至 2026 年 6 月 18 日，收盘价为 **726.92 点**，总市值为 **2361 亿元**，较上周增加 **174 亿元**。 - **日均换手率**：全周日均换手率为 **0.50%**，较前一周增加 **0.15%**。 - **资产类型表现**： - 商业不动产：成交额占比最高（49.5%），日均换手率最高（23.2%）。 - 园区基础设施：成交额占比为 **5.3%**。 - 交通基础设施：成交额占比为 **11.5%**。 - 仓储物流：成交额占比为 **7.1%**。 - 水利设施：成交额占比为 **0.6%**。 - 生态环保：成交额占比为 **1.2%**。 - 新型基础设施：成交额占比为 **3.8%**。 - 保障性租赁住房：成交额占比为 **5.0%**。 ### 估值与收益 - **年化现金分派率**：公募 REITs 年化现金分派率均值为 **6.7%**。 - **产权类 REITs 股息率**：比中证红利股股息率均值低 **88BP**。 - **经营权类 REITs 内部收益率**：与十年期国债收益率利差为 **391BP**。 - **估值指标**： - 相对净值折溢价率：反映市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标。 - P/FFO：当前价格与经营现金流的比率，反映短期估值。 - IRR：内部收益率，用于评估长期回报。 ### 风险提示 - 公开资料数据滞后。 - 二级市场价格波动风险。 - 基础设施项目运营风险。 - 税收等政策调整风险。 - 流动性风险。 ## 一级市场发行动态 - **已受理产品**：共 3 只。 - **已反馈产品**：共 19 只。 - **已问询产品**：共 11 只。 - **已上市产品**：包括国泰海通砂之船商业 REIT、中信建投首农商业 REIT、中金唯品会商业 REIT、汇添富上海地产商业 REIT 等。 - **在审产品**：包括招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金、华夏合肥高新创新产业园 REIT、华夏杭州和达高科产业园 REIT 等。 ## 估值跟踪 | 名称 | 资产类型 | 上市日期 | 年化现金分派率(%) | 相对净值折溢价率(%) | P/FFO | IRR | |------|----------|----------|------------------|---------------------|--------|------| | 博时招商蛇口产业园REIT | 园区基础设施 | 2021-06-21 | 4.87 | -23.62 | 19.67 | 8.48 | | 华夏合肥高新创新产业园REIT | 园区基础设施 | 2022-10-10 | 8.87 | -45.68 | 15.07 | 10.81 | | 华夏杭州和达高科产业园REIT | 园区基础设施 | 2022-12-27 | 6.03 | -24.10 | 17.71 | 8.51 | | 易方达广州开发区高新产业园REIT | 园区基础设施 | 2024-09-23 | 6.82 | -37.27 | 17.09 | 11.54 | | 广发成都高投产业园REIT | 园区基础设施 | 2024-12-19 | 5.34 | -2.38 | 17.89 | 5.68 | | 平安广州交投广河高速公路REIT | 交通基础设施 | 2021-06-21 | 10.39 | -21.46 | 10.72 | 11.73 | | 华夏越秀高速公路REIT | 交通基础设施 | 2021-12-14 | 8.82 | -14.17 | 12.99 | 7.31 | | 招商基金招商公路高速公路REIT | 交通基础设施 | 2024-11-21 | 11.77 | 17.47 | 11.84 | 4.52 | | 红土创新盐田港仓储物流REIT | 仓储物流 | 2021-06-21 | 4.34 | 5.98 | 23.26 | 6.12 | | 华夏深国际仓储物流REIT | 仓储物流 | 2024-07-09 | 4.30 | 18.89 | 23.28 | 6.06 | | 华泰紫金宝湾物流仓储REIT | 仓储物流 | 2024-10-29 | 4.91 | -0.92 | 19.95 | 6.67 | | 南方顺丰仓储物流REIT | 仓储物流 | 2025-04-21 | 4.89 | 4.21 | 20.26 | 6.23 | | 华夏安博仓储物流REIT | 仓储物流 | 2025-12-19 | 3.58 | -16.27 | 19.15 | 6.31 | | 鹏华深圳能源清洁能源REIT | 能源基础设施 | 2022-07-26 | 12.22 | 10.70 | 13.60 | 5.44 | | 工银瑞信蒙能清洁能源REIT | 能源基础设施 | 2024-12-10 | 11.82 | 31.60 | 7.76 | 0.46 | | 红土创新深圳安居保障性租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 2022-08-31 | 3.00 | 42.88 | 34.92 | 3.05 | | 招商基金招商蛇口租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 2024-10-23 | 3.50 | 27.02 | 28.50 | 3.52 | | 中航北京昌保租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 2026-04-29 | - | 13.81 | - | 3.30 | | 华夏华润商业资产REIT | 消费基础设施 | 2024-03-14 | 3.70 | 51.97 | 26.44 | 3.20 | | 中金印力消费基础设施REIT | 消费基础设施 | 2024/04/30 | 4.50 | 27.60 | 22.35 | 5.03 | | 华夏大悦城购物中心REIT | 消费基础设施 | 2024-09-20 | 4.12 | 39.96 | 24.13 | 2.71 | | 易方达华威农贸市场REIT | 消费基础设施 | 2025-01-24 | 5.20 | 53.42 | 26.14 | 2.70 | | 中金中国绿发商业资产REIT | 消费基础设施 | 2025-06-27 | 4.39 | 16.81 | 22.82 | 4.27 | | 华夏中海商业资产REIT | 消费基础设施 | 2025-10-31 | 4.19 | -0.14 | 26.91 | 2.51 | | 银华绍兴原水水利REIT | 水利设施 | 2024-11-08 | 5.71 | 41.85 | 22.90 | 2.33 | | 中航首钢生物质REIT | 生态环保 | 2021-06-21 | 10.51 | 27.37 | 16.10 | 4.31 | | 南方润泽科技数据中心REIT | 新型基础设施 | 2025-08-08 | 6.22 | 39.60 | 17.20 | 3.28 | | 华安张江产业园REIT | 园区基础设施 | 2021-06-21 | 4.51 | -16.36 | 19.93 | 7.31 | | 浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT | 交通基础设施 | 2021-06-21 | 17.98 | 10.50 | 6.65 | 11.41 | | 华安百联消费REIT | 消费基础设施 | 2024-08-16 | 4.96 | 30.83 | 20.29 | 2.47 | | 中金联东科技创新产业园REIT | 园区基础设施 | 2024-11-05 | 4.37 | 18.97 | 22.99 | 5.84 | | 华夏首创奥特莱斯REIT | 消费基础设施 | 2024-08-28 | 4.08 | 64.87 | 23.28 | 3.47 | | 富国首创水务REIT | 生态环保 | 2021-06-21 | 9.16 | 26.71 | 10.06 | 1.02 | | 中金山高集团高速公路REIT | 交通基础设施 | 2023-10-27 | 9.74 | 33.76 | 17.19 | 3.72 | | 国金铁建重庆渝遂高速公路REIT | 交通基础设施 | 2022-07-08 | 13.23 | - | - | - | ## 总结 本周公募 REITs 市场整体下跌，商业不动产 REITs 表现相对活跃，成为市场关注焦点。首批 4 只 REITs 指数基金获批，标志着 REITs 市场的进一步发展。市场估值方面，不同资产类型的 REITs 估值差异显著，产权类 REITs 股息率较低，经营权类 REITs 内部收益率较高。风险提示方面，投资者需关注市场波动、政策调整及流动性等风险。