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公募 REITs 周报（第 71 期）总结

核心内容概览

本周公募 REITs 市场整体表现疲软，中证 REITs 指数周跌幅为 -1.6%，年初至今跌幅为 -6.6%，表现弱于沪深 300 指数（+6.7%）、中证转债（+3.2%）和中证全债（+2.1%）。近一年回报率为 -17.4%，波动率为 7.2%，低于中证转债和沪深 300，但高于中证全债。

主要观点

• 市场表现：除市政、商业不动产 REITs 外，其他类型 REITs 均出现下跌，其中产权类 REITs 周跌幅为 -1.5%，特许经营权类 REITs 周跌幅为 -0.4%。
• 商业不动产 REITs：交易活跃度最高，区间日均换手率为 23.2%，本周成交额占比达 49.5%，市场关注度集中。
• 资金流向：主力净流入前三为国泰海通砂之船商业 REIT（12226 万元）、中金唯品会商业 REIT（6604 万元）、中信建投首农商业 REIT（4281 万元）。
• REITs 指数基金：首批 4 只 REITs 指数基金获批，包括华夏、南方、中金、易方达中证 REITs 全收益指数基金，有效降低中小投资者入市门槛。
• 商业不动产 REITs 上市：首批 4 只商业不动产 REITs 挂牌上市，其中砂之船商业 REIT 首日涨幅最高（+11.08%），其余产品涨幅在 2% 以内。

关键信息

REITs 市场数据

• 中证 REITs 指数：截至 2026 年 6 月 18 日，收盘价为 726.92 点，总市值为 2361 亿元，较上周增加 174 亿元。
• 日均换手率：全周日均换手率为 0.50%，较前一周增加 0.15%。
• 资产类型表现：
  • 商业不动产：成交额占比最高（49.5%），日均换手率最高（23.2%）。
  • 园区基础设施：成交额占比为 5.3%。
  • 交通基础设施：成交额占比为 11.5%。
  • 仓储物流：成交额占比为 7.1%。
  • 水利设施：成交额占比为 0.6%。
  • 生态环保：成交额占比为 1.2%。
  • 新型基础设施：成交额占比为 3.8%。
  • 保障性租赁住房：成交额占比为 5.0%。

估值与收益

• 年化现金分派率：公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.7%。
• 产权类 REITs 股息率：比中证红利股股息率均值低 88BP。
• 经营权类 REITs 内部收益率：与十年期国债收益率利差为 391BP。
• 估值指标：
  • 相对净值折溢价率：反映市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标。
  • P/FFO：当前价格与经营现金流的比率，反映短期估值。
  • IRR：内部收益率，用于评估长期回报。

风险提示

• 公开资料数据滞后。
• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 税收等政策调整风险。
• 流动性风险。

一级市场发行动态

• 已受理产品：共 3 只。
• 已反馈产品：共 19 只。
• 已问询产品：共 11 只。
• 已上市产品：包括国泰海通砂之船商业 REIT、中信建投首农商业 REIT、中金唯品会商业 REIT、汇添富上海地产商业 REIT 等。
• 在审产品：包括招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金、华夏合肥高新创新产业园 REIT、华夏杭州和达高科产业园 REIT 等。

估值跟踪

总结

本周公募 REITs 市场整体下跌，商业不动产 REITs 表现相对活跃，成为市场关注焦点。首批 4 只 REITs 指数基金获批，标志着 REITs 市场的进一步发展。市场估值方面，不同资产类型的 REITs 估值差异显著，产权类 REITs 股息率较低，经营权类 REITs 内部收益率较高。风险提示方面，投资者需关注市场波动、政策调整及流动性等风险。