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物企参与城市服务空间广阔

核心内容

随着新型城镇化和城市治理科学化、精细化、智能化的推进，物业公司正逐步从传统的社区管理向更广泛的城市服务领域拓展。城市服务主要包括公共设施物业管理、市政基础设施维护、城市废弃物管理等，与物业企业的传统“四保”服务高度重合，为物企进入该领域提供了天然优势。

主要观点

• 物企在城市服务领域的布局以市政环卫为切入点，通过合资、并购等方式快速拓展。
• 城市服务市场预计将在2025年达到1.7万亿元规模，成为万亿级别市场。
• 政府在城市治理过程中引入市场化力量，将部分公共管理职能“分包”给专业企业，是未来趋势。
• 头部物企在城市服务赛道上表现积极，推动市场渗透率逐年上升。
• 物企具备独立扩张能力，且部分企业与央企背景结合，增强了其发展稳定性。

关键信息

城市服务市场规模预测

投资策略

• 华润万象生活：物管商管并行，控股股东为央企背景，值得关注。
• 保利物业、招商积余：受母公司拖累风险较小，具备稳定发展优势。
• 绿城服务：具备较强的独立发展能力，适合关注全国性物企。
• 碧桂园服务：高弹性标的，适合关注市场波动较大的企业。

港股通持股情况（2022年11月21日-25日）

风险提示

• 房企资金链紧张可能对物企造成拖累。
• 关联方应收账款及其他应收款存在坏账风险。
• 外拓增速可能不及预期。

行业动态

政策发布

• 福建省住建厅会同相关部门发布《福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，旨在规范住宅小区公共收益管理，保障业主权益，加强监督与管理。

公司动态

• 合景悠活：与合景泰富订立新框架协议，将出租物业及停车位。
• 越秀服务：与广州地铁订立2023年物管服务框架协议。
• 荣鑫物业：证券简称变更为“荣鑫股份”。
• 嘉宝生活服务：收购嘉宇亿物业剩余30%股权，实现全资控股。

数据追踪

沪（深）股通资金及交易追踪

• A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年11月25日，持有980.47万股，较上周下跌6.97%，持股市值1.56亿元。

港股通资金及交易追踪

• 港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企）。
• 本周增幅最大的是金科服务（12.39%）。
• 降幅最大的是碧桂园服务（-5.71%）。
• 持股比例最高为保利物业（62.89%）。
• 持股数量最多为融创服务（5.16亿股）。

行业评级

• 行业评级体系：增持、中性、减持。
• 公司评级体系：买入、增持、中性、减持。
• 市场基准指数：沪深300指数。

行业表现

• 自2022年11月21日至2022年11月25日，恒生物业板块上涨6.68%，跑赢恒生综合指数9.01个百分点。
• 恒生综合指数下跌2.33%，恒生物业板块在恒生综合行业13个板块中连续三周排名第一。

行业基本资料

图表目录

• 图1：城乡社区事务支出、全国公共财政支出及其同比增速
• 图2：城乡社区事务各分项支出（亿元）
• 图3：剔除监管类及建设类城乡社区事务支出、同比增速及占全国公共财政支出比例
• 图4：剔除监管类及建设类城乡社区事务支出、城市服务市场规模及渗透率
• 图5：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数
• 图6：各板块周涨跌幅对比
• 图7：本周涨跌幅前五位（%）
• 图8：本周涨跌幅后五位（%）
• 图9：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）
• 图10：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值