20221211-申港证券-物业管理行业研究周报_11月物企第三方拓展热度不减_11页_1mb

11月物企第三方拓展热度不减行业研究周报总结

核心内容

2022年11月，中国物业管理企业（物企）在第三方拓展方面保持较高热度，新增第三方拓展项目数量同比增长23.76%，环比增长10.29%。尽管同比增速略有下降，但整体趋势仍显示物企在拓展市场方面的持续发力。

主要观点

• 第三方拓展持续增长：11月TOP50物企新增第三方拓展数量为750个，较2021年同期增长23.76%，较2022年10月增长10.29%。
• 非住宅类业态拓展占比提升：办公类业态拓展项目占比连续两月超过住宅类，显示物企正在向多元化发展。
• 城市服务市场表现突出：头部物企如雅生活服务和碧桂园服务在城市服务领域中标金额领先，反映出该领域的发展潜力和市场吸引力。
• 雅生活服务表现亮眼：在办公类业态拓展中占据最大份额，达213万平方米。
• 12月预期增长：由于12月是年末KPI冲刺月，预计物企在第三方拓展方面将继续增长。

关键信息

第三方拓展数据

• 11月TOP50物企新增第三方拓展数量：750个，同比增长23.76%，环比增长10.29%。
• 拓展项目占比：
  • 办公类：32%
  • 住宅类：26.4%
  • 学校类：23.2%
  • 其他类（产业园、公建、医院、商业）：单项占比均不超过10%。

城市服务中标情况

• 雅生活服务：中标湖北省荆门钟祥市环卫市场化暨一体化改革项目，金额4.42亿元，服务年限8年。
• 碧桂园服务：中标廊坊市及长治市潞城区环卫业务等5个项目，金额4.31亿元。

投资策略建议

• 关注华润万象生活：物管商管并行，控股股东为央企背景。
• 关注保利物业、招商积余：受母公司拖累风险较小。
• 关注绿城服务：独立发展能力较高。
• 关注碧桂园服务：高弹性标的，具备较大增长潜力。

资金及交易动态

• A股物业公司：仅招商积余在沪（深）股通中持有股份，持股数量726.77万股，较上周下跌30.46%，持股市值1.26亿元。
• 港股通持股情况：
  • 增幅最大：合景悠活（17.93%）
  • 降幅最大：碧桂园服务（-9.26%）
  • 持股比例最高：保利物业（61.72%）
  • 持股数量最多：融创服务（5.64亿股）

行业表现

• 恒生物业板块：2022年12月5日至12月9日，上涨17.07%，跑赢恒生综合指数10.5个百分点。
• 板块排名：在恒生综合行业13个板块中排名第1。

风险提示

• 房企资金链紧张：可能对物企造成负面影响。
• 关联方坏账风险：应收账款及其他应收款存在坏账风险。
• 外拓增速不及预期：可能影响企业未来发展。

行业评级

• 行业评级：增持
• 市场基准指数：沪深300指数
• 评级标准：
  • 增持：6个月内相对强于市场基准指数收益率5%以上
  • 中性：6个月内相对收益率介于-5%~+5%之间
  • 减持：6个月内相对弱于市场基准指数收益率5%以上

数据追踪

• 港股通持股变化：18家物企中，合景悠活增幅最大，碧桂园服务降幅最大。
• A股物业公司持股：招商积余为唯一在沪（深）股通中持有股份的物企。

行业动态

政策发布

• 绵阳市：出台住房租赁资金监管办法，加强对住房租赁市场的管理。
• 住建部：鼓励保障性租赁住房REITs项目发展，期待更多项目快速投入市场。
• 杭州余杭区：拟对10家大型商业综合体提供租金补助，最高金额179万元。

公司动态

• 绿城服务：向董事及高管授出4146.45万份购股权，每股行权价5.58港元。
• 万物云：获摩根士丹利增持16.43万股，涉资约731.65万港元。
• 中国奥园：拟出售奥园健康29.9%股份，涉及217,148,750股。
• 卓越商企服务：全资附属公司收到仲裁通知书，涉及2080万元纠纷。

图表目录

• 图1：2021&2022年1-11月TOP50物企新增第三方拓展数量
• 图2：2022年11月分业态拓展面积占比
• 图3：2022年11月物企城市服务中标金额TOP10
• 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数
• 图5：各板块周涨跌幅对比
• 图6：本周涨跌幅前五位（%）
• 图7：本周涨跌幅后五位（%）
• 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）
• 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值

表格目录

• 表1：港股通持股数量及总市值