非住宅物业管理行业深度报告：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边华创证券-36页_2mb

非住宅物业管理行业深度报告总结

核心内容

非住宅物业管理行业具有巨大的发展潜力，预计2030年全国非住宅物业管理面积将达到113亿平，对应基础服务收入规模1.1万亿元，分别较2018年增长81%和129%。该行业具备盈利能力稳定、格局分散但有望加速集中、潜在空间巨大的三大特色。

主要观点

• 非住宅物业增长潜力大：非住宅物业管理面积和收入规模均将实现显著增长，未来十年年均复合增长率分别为5.1%和7.2%。
• 消费升级与产业升级推动需求增长：随着中产阶级占比上升、人均可支配收入增加、第三产业就业人员占比提升，品质型商办物业需求将显著增加。
• 机构类物业发展迅速：国家推动后勤社会化，促使政府机关后勤服务逐步市场化，机构类物业有望进一步扩展至城市市政服务等广义概念。
• 非住宅物业具备更强的重定价能力：面对单一大业主，非住宅物业在提价和收缴率方面更具优势，毛利率更为稳定。
• 行业集中度有望提升：具备央企背景和优质服务的物管公司将在资源获取方面更具优势，推动行业集中度上升。

关键信息

一、行业概况

• 2018年全国物业管理面积为219亿平，其中非住宅面积为62.6亿平，对应基础服务收入0.94万亿元。
• 预计2030年全国物业管理面积将达395亿平，其中非住宅面积113亿平，对应基础服务收入2.2万亿元。
• 住宅与非住宅物业管理面积预计分别增长81%和81%，CAGR分别为5.1%和7.2%。

二、非住宅物业细分领域分析

1. 商业物业

• 2018年商业管理面积为14亿平，对应基础服务收入1,210亿元。
• 品质型购物中心和办公面积仍有较大提升空间，预计2030年商业管理面积达24亿平，办公管理面积达34亿平。
• 品质型购物中心人均面积仅为0.25平，远低于美国的2.2平，存在较大增长空间。

2. 办公物业

• 2018年办公管理面积为19亿平，对应基础服务收入1,855亿元。
• 人均办公面积仅为2.8平，远低于美日，预计2030年将提升至6.2平。
• 办公物业需求受城镇化和第三产业就业增长推动。

3. 机构类物业

• 2018年机构类管理面积为30.4亿平，对应基础服务收入4,316亿元。
• 机构类物业面临单一大业主，重定价能力强，预计2030年机构类管理面积将达55亿平。
• 机构类物业收费单价高于住宅，且净利率可达9.7%，具备良好盈利能力。

三、非住宅物业优势与趋势

• 盈利能力更强：非住宅物业收入端驱动，毛利率更稳定。
• 集中度有望提升：具备央企背景和优质服务的物管公司更具竞争优势。
• 增值服务潜力大：非住宅物业可拓展增值服务，提升整体盈利能力。
• 国产替代趋势明显：随着国内物管公司管理能力提升，有望逐步替代海外物管公司。

四、推荐公司

• 维持推荐：中航善达（000043.SZ）
• 建议关注：保利物业（H01245.HK）、新大正（002968.SZ）、碧桂园服务（6098.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升生活服务（1995.HK）、中海物业（2669.HK）、新城悦服务（1755.HK）、绿城服务（2869.HK）

五、风险提示

• 社保改革可能降低行业盈利能力。
• 企业并购存在商誉减值等风险。

行业数据概览

图表与数据来源

• 图表1-13：展示房屋新开工、竣工面积及物业费单价等关键数据。
• 图表19-39：对比中美日人均购物中心与办公面积，分析行业潜力。
• 图表40-56：展示物管公司募资用途、市场占有率、成本结构等详细信息。
• 资料来源：Wind、中国指数研究院、华创证券、统计局、赢商网、麦肯锡等。

总结

非住宅物业管理行业具有广阔的发展前景，受益于消费升级、产业升级及国家政策推动，其增长空间和盈利能力均优于住宅物业。随着行业集中度提升和国产替代趋势加快，具备央企背景和优质服务的物管公司有望在未来占据更大市场份额，成为行业龙头。