20220925-申港证券-物业管理行业研究周报_从_物业+_看物业服务边界扩张_14页_1mb

从“物业+”看物业服务边界扩张总结

核心内容概述

物业服务行业正经历边界扩张的阶段，从传统的社区服务向生活服务、城市服务及养老服务等新领域延伸。这一扩张趋势在2022年H1表现出一定瓶颈，但城市服务与养老服务展现出较强的潜力和发展动力。

主要观点

物业+生活服务

• 发展现状：物业+生活服务是物业企业边界扩张的第一站，但2022年H1数据显示，社区增值服务收入和毛利率均出现下滑，三分之一的物企社区增值收入为负增长。
• 头部企业表现：头部物企如碧桂园服务、保利物业、绿城服务在社区增值服务中表现较为稳健，其中碧桂园服务收入最高，但毛利率下降。
• 下滑原因：
  • 疫情反复导致公共空间广告需求疲软；
  • 地产行情影响物业经纪服务收入；
  • 家居生活服务供应链模式转变，部分由平台模式转为自营模式，毛利率降低。

物业+城市服务

• 业务增长：城市服务业务收入增长显著，2022年H1加权平均增速达65.96%，其中世茂服务增速最快（400%），主要得益于收购城市服务公司。
• 运营模式：物企多以轻资产模式切入城市服务，但由于城市服务招标对资质和重资产设备的要求，多数企业通过并购方式进入该领域。
• 发展趋势：物企正从基础环卫服务向智慧城市建设延伸，积极参与城市精细化、智慧化管理，提升服务附加值。

物业+养老服务

• 市场潜力：中国老龄化趋势显著，预计2022年底健康养老产业规模将达6.5万亿元，成为物企新的增长点。
• 政策支持：国家及地方政府出台多项政策鼓励“物业+养老”模式，如《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》等。
• 企业实践：碧桂园服务率先试水，推出“怡然五星长者服务体系”，整合社区养老服务资源，提供免费和付费服务。

关键信息

投资策略

• 关注重点企业：
  • 华润万象生活：物管商管并行，央企背景；
  • 保利物业、招商积余：受母公司拖累风险较小；
  • 绿城服务：具备较强的独立发展能力。
• 行业独立性提升：随着边界扩张，物业服务行业逐渐摆脱对地产公司的依赖，城市服务和养老服务等业务将成为新的增长引擎。

资金及交易动态

• 沪（深）股通：
  • 招商积余持股数量为1087.47万股，持股市值1.83亿元，较上周上涨0.09%。
• 港股通：
  • 旭辉永升服务持股增幅最大（3.79%）；
  • 合景悠活持股降幅最大（-18.13%）；
  • 保利物业持股比例最高（66.88%）；
  • 融创服务持股数量最多（4.91亿股）。

行业表现

• 本周行情：恒生物业板块下跌8.54%，跑输恒生指数5.27个百分点。
• 行业估值：港股物业板块PE（TTM）为11.56倍，较前一周下降1.03倍，近一年均值为18.46倍。

风险提示

• 房企资金链紧张：可能影响物企的经营和发展；
• 应收账款坏账风险：关联方的应收账款及其他应收款存在坏账风险；
• 外拓增速不及预期：可能影响物企在新领域的拓展能力。

数据追踪

• 沪（深）股通：招商积余为唯一有持股的A股物业公司。
• 港股通：17家物企有持股，其中旭辉永升服务增幅最大，合景悠活降幅最大。

政策动态

• 上海市民政局：发布《上海市参与式社区规划导则》，推动社区参与式规划和治理。
• 宁波市：出台《宁波市住宅物业保修金管理办法》，规范物业保修金的管理，保障业主权益。
• 民政部：加快推进智慧社区建设，提升社区治理信息化和智能化水平。

行业评级

• 申港证券行业评级体系：增持、中性、减持；

  • 增持：6个月内相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：6个月内相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 减持：6个月内相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 公司评级体系：买入、增持、中性、减持；

  • 买入：6个月内相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 增持：6个月内相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：6个月内相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 减持：6个月内相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

行业基本资料

• 股票家数：60家；
• 行业平均市盈率（TTM）：7.74倍；
• 港股市场平均市盈率（TTM）：4.53倍。

总结

物业服务行业正通过“物业+”模式拓展服务边界，城市服务和养老服务成为新的增长点。尽管2022年H1社区增值服务面临挑战，但城市服务和养老服务展现出强劲的发展势头。建议投资者关注具备独立发展能力及政策支持的物企，同时警惕房企资金链紧张及外拓不及预期等风险。