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1月物企独立扩张加速行业研究周报总结

核心内容概述

2023年1月，中国物业管理行业表现出独立扩张加速的趋势，第三方拓展项目数量显著增长。数据显示，TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长63.79%，远超2022年均值。随着关联方支持减弱及并购降温，市场外拓成为物企长期发展的核心竞争力，城市服务成为未来业绩增长的重要来源。

主要观点

• 第三方拓展加速：1月TOP50物企新增第三方拓展项目701个，较2022年同期增长63.79%，远高于2022年前11个月的平均增速49.67%。
• 多元化布局趋势明显：办公类业态拓展占比持续超过住宅类，成为主要增长点。其中，保利物业在办公类拓展中表现突出，而华润万象生活在产业园和商业类拓展中领先。
• 城市服务成为新增长点：城市服务项目中标金额较大，预计将成为头部物企的第三大收入来源。碧桂园服务、世茂服务、雅生活、万物云等企业在城市服务领域保持领先。
• 投资策略建议：建议关注华润万象生活（央企背景、物管商管并行）、保利物业、招商积余（受母公司拖累风险较小）、绿城服务（独立发展能力强）以及高弹性标的碧桂园服务。

关键数据与信息

第三方拓展数据

• 保利物业：办公类业态拓展面积达127万方
• 华润万象生活：产业园类拓展面积达372万方，商业类拓展面积达24万方

资金及交易追踪

• A股物业股：仅招商积余在沪（深）股通中有持股，持股数量为603.77万股，较上周下跌0.64%，持股市值为0.98亿元。
• 港股物业股：共有18家物企被港股通持股，其中世茂服务持股数量周增幅最大（3.52%），保利物业持股数量周降幅最大（-3.59%）。保利物业持股比例最高，为56.52%，融创服务持股数量最多，为5.08亿股。

行业表现

• 恒生物业板块：2023年2月6日至10日下跌5.97%，跑输恒生综合指数3.59个百分点。
• 港股物业板块：PE（TTM）为15.58倍，较前一周下降1.02倍，近一年均值为14.77倍。

本周涨跌幅前五（%）

1. 方圆生活服务：+20.69%
2. 鲁商服务：+12.15%
3. 远洋服务：+12.03%
4. 佳源服务：+7.69%
5. 京城佳业：+6%

本周涨跌幅后五（%）

1. 碧桂园服务：-13.21%
2. 旭辉永升服务：-10.5%
3. 新城悦服务：-10.19%
4. 融创服务：-9.26%
5. 浦江中国：-8.77%

行业动态

• 发改委：鼓励减免政府投资项目投标保证金，降低招标交易成本。
• 广州：至2035年推进城市更新约300平方公里，拟推进旧改项目297个。
• 重庆：2023年城市基础设施计划投资1350亿元，同比增长12.5%。
• 深圳：无业委会的小区可由居委会代行业委会职责，解决“成立难”“换届难”问题。
• 中共中央、国务院：《质量强国建设纲要》提出促进物业管理专业化、规范化发展。
• 中骏商管：1月份累计斥资约1.15亿港元回购6000万股。
• 万达商管：拟发行3年期美元高级无抵押债券，初始指导价12.5%区域。
• 惠誉：认为万达商业的多元化物业组合对其独立信用状况形成支撑。
• 珠江股份：因资产置换和出售方案收到上交所问询函。
• 福州：15亿环卫项目开始招标，服务合同采用3+2方式。

风险提示

1. 地产周期性业务下行：可能导致短期业绩下滑。
2. 外拓增速不及预期：影响未来业绩增长。
3. 关联方应收账款及其他应收款坏账风险：可能对财务状况造成影响。

行业评级

• 行业评级：增持
• 公司评级体系：
  • 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上
  • 增持：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 减持：相对弱于市场基准指数收益率5%以上

市场基准指数为沪深300指数。