物业管理行业：崛起中的朝阳行业-20180726-招银国际-22页-2mb

中国物业管理行业总结

核心内容

中国物业管理行业正处于快速发展阶段，被誉为“朝阳行业”。随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的推进和房地产市场的持续发展，物业行业逐步从劳动密集型向集约化、自动化、智能化、互联化转型，从单一物业服务向多元化业务拓展。行业集中度持续提升，大型物业企业通过标准化管理、优质服务和品牌效应扩大业务规模，提升盈利能力。同时，增值服务成为新的增长点，尤其是社区O2O和社区教育、房屋经纪等业务。

主要观点

1. 行业发展趋势：

   • 行业整合加速，收并购频繁，行业集中度上升。
   • 增值服务成为重要增长点，社区O2O、教育、房屋经纪等具有较大发展空间。
   • 物业企业借助科技提升运营效率，实现智能化管理。

2. 商业模式：

   • 基础物业服务是主要收入来源，占总收入的81.8%。
   • 增值服务占比约18.2%，毛利率较高，是未来利润增长的重要驱动力。
   • 收费模式包括包干制和酬金制，两者各有优劣。

3. 资本运作：

   • 物业企业积极登陆资本市场，管理面积成为关键指标。
   • 2014年彩生活成为首家上市物业企业，之后多家企业跟进。

4. 企业竞争力：

   • 背靠大型开发商的物业企业更具优势，拥有优质项目资源和品牌效应。
   • 规模型企业盈利能力更强，发展空间更大。

关键信息

行业现状

• 2021年预计基础物业服务市场规模将超过1万亿元。
• 2017年百强企业管理面积均值达0.32亿平方米，TOP10企业均值达2.16亿平方米。
• 基础物业服务收入均值为7.42亿元，增值服务为0.57亿元。
• 基础物业服务净利润率为5.5%，增值服务为17.7%。

收费模式对比

增值服务发展

• 社区O2O服务如家政、维修、电商等是主要形式。
• 社区教育和房屋经纪是物业企业未来重点拓展领域。
• 增值服务虽未形成成熟模式，但因其高毛利率具有较大发展潜力。

财务表现

• 雅生活服务（3319 HK）作为首选投资标的，预计2018-2020年每股盈利分别为0.51元、0.74元和1.02元。
• 公司收入从2017年的1.76亿元增长至2020年的7.918亿元，年均复合增长率高。
• 毛利率从25.0%提升至35.1%，净利润率从147.2%下降至38.5%，但整体仍保持稳健增长。

投资建议

• 给予中国物业行业“优于大市”的评级。
• 建议关注背靠大型开发商、估值相对较低、基数低但发展空间大的企业。
• 首选雅生活服务（3319 HK），给予“买入”评级。

重要财务数据（雅生活服务）

营业收入

净利润

每股数据

市盈率（PE）

资产负债率

投资风险

• 收并购存在不确定性。
• 大股东支持不及预期可能影响发展。
• 增值服务增长可能不及预期。

行业里程碑

增值服务发展案例

总结

中国物业管理行业在城镇化和房地产市场发展推动下，逐步向集约化、智能化、多元化方向发展。大型物业公司凭借标准化管理和品牌优势，加快扩张，盈利能力提升。增值服务成为新的增长点，尤其是社区O2O、教育和房屋经纪领域。雅生活服务作为背靠大型开发商的规模型企业，具备较强的竞争力和增长潜力，是当前值得重点关注的投资标的。