深度报告-20210601-中国银河-物业管理行业深度报告_天高海阔_物业管理行业迎来_黄金时代__27页_3mb

物业管理行业深度报告总结

核心内容

物业管理行业正迎来“黄金时代”，其发展受到多重因素的推动，包括政策利好、市场扩张和科技赋能。行业处于快速扩张阶段，头部企业市占率稳步提升，实现高营收与高增长。行业属性决定了其较高的估值下限，而企业品牌力则决定了估值上限。随着政策支持和市场需求的扩大，物管公司的估值水平逐渐分化，优质企业更受市场认可。

主要观点

• 行业进入黄金发展期：2020年物业管理行业迎来上市潮，全年有18家物管公司赴港上市，且2021年初至今又有20家物管公司递交上市申请。行业整体呈现高增长趋势，但部分中小公司因港交所提高IPO盈利要求而上市进程受阻。
• 政策利好提升估值：《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《十四五规划》、鼓励型政策和老旧小区改造等政策为行业带来增量空间和估值支撑。
• 万亿级市场空间：预计到2030年，物业管理市场规模将达到2.5万亿元，增量空间近1万亿元。当前无物业面积占比33%，在管面积仍有较大提升空间。
• 基础物业仍是基本盘：基础物业服务仍是物管公司的主要收入来源，增值服务占比逐年提升，但目前仍低于45%。
• 品牌力决定估值上限：优质服务带来的品牌效应是物管公司实现高估值和长期发展的关键因素。
• 科技赋能与外拓能力：科技手段提升管理效率和品牌价值，外拓能力成为物管公司核心竞争力。

关键信息

一、行业进入黄金发展期，“新”变化不断涌现

• 上市潮热度企顶：2020年物业公司在港上市数量达到18家，是2018年的3倍，部分新股出现破发现象。
• 估值分化：部分物管公司估值较高，如碧桂园服务和永升生活服务，而彩生活和中奥到家则估值较低。
• 头部企业扩张：头部企业通过收并购和市场化拓展加快扩张，市占率持续提升。

二、物业公司高估值是否有支撑？

• 政策利好：多项政策鼓励物管行业的发展，包括推动生活性服务业升级、智慧物业建设、物业费动态定价等。
• 市场空间扩大：老旧小区改造和城市化率提升为行业带来增量空间。
• 行业属性优势：物管行业具有轻资产、低负债、现金流稳定等优势，为估值提供支撑。

三、基础物管是基本盘，外拓能力决定能否走的更远

• 基础物业仍是核心：基础物业占总收入比例均值为58.07%，是物管公司的主要收入来源。
• 关联地产公司支持：关联地产公司的高销售和土储面积有助于物管公司业绩增长。
• 外拓能力提升：外拓能力成为物管公司能否在行业中脱颖而出的关键因素。

四、增值业务打开业绩增长空间

• 增值服务成为重要增长点：增值服务收入占比逐年提升，部分企业增速高于基础物业。
• 非业主增值服务成熟：非业主增值服务相对成熟，社区增值服务尚在发展初期，但未来有爆发潜力。
• 科技赋能增值服务：科技手段提升增值服务效率和价值，推动行业向智慧化发展。

投资建议

• 关注头部企业：长期看好物业管理行业及头部企业的投资机会，建议关注A股的招商积余、新大正，以及H股的碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。

风险提示

• 增值业务拓展不及预期
• 收并购进展不及预期
• 人力成本上升压缩盈利空间

附录

• 图表目录：包含物业管理公司上市情况、估值水平、增长情况等图表。
• 相关研究：提供多份行业研究报告，支持物业管理行业的分析和投资决策。

以上总结涵盖了文档的核心内容、主要观点和关键信息，为物业管理行业的投资和分析提供了全面的参考。