20170209-华泰证券-地产三重器系列研究之地产投资篇（七）：论地产投资是如何超过6.5%的_20页_1mb

行业研究报告总结：房地产投资与2017年展望

核心内容

本报告围绕房地产开发投资逻辑的演变与2017年投资前景展开分析，提出房地产投资不会出现负增长，反而可能超过6.5%。报告从经济逻辑、统计模型、行业趋势等多个角度进行了深入探讨。

主要观点

• 房地产投资逻辑变化：2013年前后，房地产投资逻辑发生重大转变。开发商从“量入为出”变为“量出为入”，销售决定拿地与开发节奏，投资更依赖于后续施工而非新开工。
• 投资与销售关系：销售领先投资约2个季度，但2013年后销售与新开工趋于同步，投资更多由销售决定。
• 投资与竣工关系：竣工面积与投资增速相关性增强，销售与竣工关系密切，竣工比销售更平滑，是投资的重要指标。
• 投资构成：房地产开发投资主要包括建筑工程、安装工程、设备工具器具购置及其他费用，其中建筑工程占比最大，约为69%，安装工程约为10%。
• 土地购置与投资：土地购置费用占开发投资的76%，且分期计入，与竣工和投资趋势高度一致。
• 投资模型：通过建立线性回归模型，分析了房地产开发投资与多个指标（如新开工、销售、竣工、拿地）之间的关系，发现模型的可解释性随经济逻辑变化而变化。
• 2017年投资展望：基于模型分析与历史数据回溯，预计2017年房地产投资将超过6.5%，为经济提供重要支撑。

关键信息

• 2013年前：房地产开发投资与新开工同步，销售领先投资约6个月。
• 2013年后：投资逻辑转向，销售与新开工趋于同步，投资更多由后续施工决定。
• 模型分析：使用线性回归模型，通过统计指标预测投资增速，发现竣工与销售具有较强的同向性，可作为重要参考。
• 数据支持：历史数据显示，2016年房地产开发投资完成额为10.3万亿元，销售面积达15.7亿方，均创历史新高。
• 行业建议：建议关注龙头公司，如招商蛇口、华业资本、深华发A、三木集团，尤其在三四线城市有较大机会。
• 风险提示：需关注货币超预期收紧的风险。

行业评级

• 房地产行业评级：增持（维持）
• 投资建议：基于模型预测，2017年房地产投资有望超过6.5%，对GDP有重要拉动作用。

统计模型与变量选择

• 模型原则：避免样本量少、避免变量自相关、关注变量可预测性、强调模型可解释性、使用简单模型。
• 变量选择：新开工面积、销售面积、竣工面积、拿地金额。
• 模型检验：使用不同时间段的数据进行回溯检验，发现模型的可解释性随经济逻辑变化而变化。

附录：统计指标解释

• 全社会固定资产投资：以货币形式表现的全社会建造和购置固定资产的工作量及费用。
• 房地产开发投资：包括房屋建设、土地开发、土地购置等，不包括单纯的土地交易。
• 房地产开发投资完成额：指报告期实际完成的房屋建设与土地开发投资额。
• 土地购置费：房地产企业取得土地使用权所支付的费用，分期计入投资。
• 房屋施工面积：报告期内施工的全部房屋建筑面积。
• 房屋竣工面积：已完工并达到使用条件的房屋建筑面积。
• 新增固定资产：已建成并交付使用的固定资产价值。
• 土地开发投资额：包括前期工程、基础设施等，如道路、给水、排水等。

公司与行业信息

• 华泰证券研究团队：谢皓宇、郝亚雯。
• 联系方式：电话与邮箱信息见附录。
• 研究地点：南京、深圳、北京、上海。

免责声明

本报告仅供华泰证券客户使用，不构成买卖建议，内容可能随时间变化，不保证其最新性与准确性，不承担相关法律责任。

评级说明

• 行业评级：基于报告发布日后6个月内行业涨跌幅与沪深300指数的对比。
• 公司评级：基于公司涨跌幅与沪深300指数的对比，分为买入、增持、中性、减持、卖出。

总结

本报告通过分析房地产开发投资的逻辑演变、统计模型及历史数据，得出2017年房地产投资有望超过6.5%的结论。投资主要由销售和竣工决定，开发商转向“量出为入”的模式，销售与竣工的同步性增强，投资不再单纯依赖新开工。建议关注龙头公司及三四线城市的机会，同时警惕货币超预期收紧的风险。