2017-房地产行业：：论地产投资是如何超过6.5%的_20页-1mb

房地产行业投资分析总结

核心内容

本报告分析了2017年中国房地产投资的走势，并探讨了房地产开发投资的逻辑变化。报告指出，2017年房地产投资将超过6.5%，与GDP增速相比表现良好，主要基于模型分析和经济逻辑推导。

主要观点

• 房地产投资逻辑转变：2013年前后，房地产投资逻辑发生根本变化，开发商由“量出为入”转向“量入为出”，即销售决定拿地和建设。
• 投资与销售的关系：销售面积是房地产开发投资的重要领先指标，通常领先投资约2个季度，且销售带动后续施工和投资。
• 模型分析：通过建立统计模型，分析了房地产开发投资与多个指标（新开工、销售、竣工、拿地）之间的关系，强调模型的可解释性和逻辑性。
• 投资无忧：模型测算显示，2017年房地产投资增速将超过6.5%，与GDP增速相比表现良好，不会成为经济失速的拖累。
• 行业趋势：2017年房地产投资将受益于销售和拿地的带动，尤其是三四线城市的开发机会显著。

关键信息

房地产开发投资构成

• 开发投资完成额由4部分构成：建筑工程、安装工程、设备工具器具购置、其他费用。
• 建筑工程占比最大，约为69%，安装工程约为10%，设备工具器具购置和其他费用合计约21%。
• 土地购置费占开发投资完成额中其他费用项目的约76%，是投资的重要组成部分。

房地产开发流程

• 开发流程包括土地开发和房屋建设，两者均计入开发投资。
• 土地购置和开发占开发投资的约23%，项目施工占约77%。
• 单个住宅项目中，土地成本通常占单位开发成本的60%，建安成本占约40%。

投资与销售的关系

• 销售领先投资约2个季度，且销售增速与投资增速趋势相同。
• 竣工面积与投资增速相关性增强，反映投资更多地依赖于销售后的施工。
• 拿地金额与投资增速高度一致，反映土地开发对投资的拉动作用。

模型分析

• 模型选择原则：

  1. 避免样本量少情况下的多自变量模型。
  2. 避免变量之间的自相关性。
  3. 选择具有可预测性和先导性的变量。
  4. 强调模型的可解释性。
  5. 选用简单模型，减少假设。

• 模型应用：

  • 采用线性回归模型，分析了开发投资与多个指标的关系。
  • 模型显示，销售和拿地对竣工有较强的预测能力，尽管相关性较低，但样本量足够。
  • 2016年销售增速为22%，在2010年来排名第2，预测2017年投资增速将超过6.5%。

2013年以前与以后的对比

• 2013年前：

  • 开发投资与新开工同步。
  • 销售领先新开工约6个月。
  • 资金来源主要是销售回款和自筹资金。

• 2013年后：

  • 开发投资与新开工不再同步，而是与销售同步。
  • 销售带动后续施工，投资主要由竣工决定。
  • 融资渠道拓宽，包括定增和公司债。

万科案例分析

• 万科是典型的高杠杆、高周转公司。
• 销售周期约4年，新开工周期约3年，竣工周期约5年。
• 2013年后，万科的销售和新开工同步，投资由竣工决定。
• 2016年，万科销售和投资均达到新高。

风险提示

• 货币超预期收紧：若货币政策收紧，可能对房地产投资产生不利影响。

附录：统计指标解释

• 全社会固定资产投资：包括房屋建设、土地开发、公益性建筑等。
• 房地产开发投资：指房地产企业进行开发活动的投资，包括土地购置、房屋建设等。
• 房地产开发投资完成额：以货币形式表现的开发投资，以形成工程实体为准。
• 土地购置费：房地产企业取得土地使用权所支付的费用，分期计入投资。
• 房屋施工面积：报告期内施工的房屋总面积。
• 房屋竣工面积：达到使用条件的房屋总面积。
• 新增固定资产：已交付使用的固定资产价值。

评级说明

• 行业评级：基于6个月内的行业涨跌幅与沪深300指数对比。
  • 增持：行业股票指数超越基准。
  • 中性：行业股票指数与基准持平。
  • 减持：行业股票指数明显弱于基准。
• 公司评级：基于6个月内的公司涨跌幅与沪深300指数对比。
  • 买入：股价超越基准20%以上。
  • 增持：股价超越基准5%-20%。
  • 中性：股价波动在-5%~5%之间。
  • 减持：股价弱于基准5%-20%。
  • 卖出：股价弱于基准20%以上。

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