20160320-华泰证券-地产三重器系列研究之税制篇（三）：地产税制改革的历史得失，兼论营改增_16页_1mb

房地产税制改革分析总结

核心内容概述

本报告主要探讨了中国房地产税制改革的背景、影响及国际经验，尤其关注营改增政策对房地产市场的影响。报告指出，房地产税制体系长期存在不完善问题，包括对房企的重复征税和对个人房产的存量税缺失。随着房地产税制的逐步完善，将有助于房地产市场的健康发展。同时，报告强调房地产格局的重大变化几乎都与税制改革密切相关，特别是土地财政的形成和地方政府对房地产的依赖。

主要观点

• 房地产税制改革的背景：1994年分税制改革和2004年831大限政策，促使地方政府转向土地财政，成为其主要收入来源。
• 营改增的影响：
  • 短期：营改增对房企税负有减少作用，但由于地方政府对税收的依赖，可能会通过地价上涨进行转嫁。
  • 长期：营业税占地方税收比重高的省市（如北京）需采取应对措施，以缓解因营改增带来的财政压力。
• 对二手房交易的影响：
  • 二手房交易涉及资本利得税，其税率是否累进将影响投机行为。
  • 深圳2013年后购房的二手房交易可能面临更高的税费，短期内可能引发降价促销。
• 国际经验借鉴：
  • 多数国家在房产交易环节征收资本利得税，并采用累进税率进行房价调控。
  • 增值税作为交易税，具有较强的调控作用，尤其在累进税率设计下，能够有效抑制市场过热。

关键信息

房地产税制历史演变

• 1994年分税制改革：中央税种增加，地方财政收入减少，促使地方政府依赖土地出让收入。
• 2004年831大限：土地招拍挂制度强制执行，进一步强化土地财政。
• 2016年5月1日：房地产行业营改增试行，对房企和二手房交易均产生影响。

地方财政依赖土地的原因

• 土地出让收入成为地方财政的重要来源，占地方财政收入的近一半。
• 土地增值税、土地使用税和契税构成地方税收的重要组成部分。
• 地价上涨带动土地抵押价值提升，进一步巩固地方政府对土地的依赖。

房企税负变化

• 房企目前缴纳营业税，税基为营业收入，税率为5%。
• 营改增后，增值税税率提高至11%，但税负可能因扣除数机制而降低。
• 低毛利率导致低增值率，增值税相较于营业税更有利于房企。

二手房交易税负变化

• 二手房交易税负主要取决于资本利得税的累进程度。
• 深圳、北京等城市部分购房者的二手房交易将面临更高的税负。
• 按照百城价格指数测算，有9个城市可能受到营改增对二手房交易的影响。

国际房地产税制对比

• 日本：不动产取得税、登录许可税、印花税、遗产税和赠与税，税率多为累进制。
• 英国：遗产税与赠与税合并征收，资本利得税按保有年数适用不同税率。
• 美国：资本利得税对长期投资优惠，遗产税和赠与税采用超额累进税率。
• 德国：遗产税和赠与税按亲疏关系设计税率，房地产交易税税率有所调整。
• 法国：对事业用资产的利得征税，采用比例税率。
• 巴西：遗产税和赠与税税率相对较低，不动产转让税税率也较低。
• 韩国：不动产转让所得税采用超额累进税率，遗产税和赠与税也有明确的起征点和税率结构。

风险提示

• 营改增试行可能对二手房成交带来一定负面影响，进而影响新房市场。
• 地方政府可能通过地价上涨转嫁税负，尤其在一线城市。
• 对于购房者而言，短期内可能承担更高的交易成本，长期则有助于稳定房价预期。

结论

房地产税制改革是推动市场健康发展的重要手段，营改增对房企和二手房交易均产生深远影响。短期内，房企税负可能下降，但地方政府可能通过地价上涨进行转嫁；长期来看，税制改革有助于减少投机需求，稳定房价。同时，借鉴国际经验，资本利得税采用累进税率是有效的调控工具，有助于引导房价温和上涨。