20160320-华泰证券-地产三重器系列研究之税制篇（三）_地产税制改革的历史得失_兼论营改增_15页_1mb

房地产税制改革与营改增分析总结

核心内容

本报告分析了中国房地产税制改革的历史背景、当前营改增政策的影响及对房地产市场发展的意义。重点探讨了税制改革如何影响房地产行业参与者（政府、房企、购房者），并结合国内外房地产税制进行对比，提出未来房地产税制完善的建议。

主要观点

1. 房地产税制改革的历史背景

• 1994年分税制改革：中央将地方财权上收，促使地方政府依赖土地出让收入，开启了“土地财政”模式。
• 2004年831大限：土地招拍挂制度强制执行，进一步强化了地方政府对土地财政的依赖。
• 三重税源：土地出让、土地抵押、房地产税收成为地方政府收入的重要来源，占比接近一半。

2. 营改增对房地产行业的影响

• 短期影响：营改增试点期间，中央转移支付抵消了地方税收减少的影响，因此短期对楼市影响不大。
• 长期影响：营业税占地方税收比重高的省市（如北京）需采取应对措施，避免税负增加对市场造成冲击。
• 对房企：营改增将导致税负下降，但可能间接推动地价上涨，尤其在一线城市。
• 对二手房：营改增相当于资本利得税，税率越高，对投机行为的抑制越强。

3. 二手房交易中的税制改革

• 资本利得税机制：营改增后，二手房交易中将引入增值税，税率与增值幅度挂钩，抑制投机需求。
• 影响测算：根据百城价格指数，深圳、北京等城市将面临更高的税负，可能对交易产生短期抑制。
• 转嫁机制：在卖方市场中，房东可通过降价促销等方式将税负转嫁给购房者。

4. 累进税率对房地产调控的意义

• 累进税率：在房地产交易中引入累进税率，能够更有效地调控房价，防止市场过热。
• 国际经验：多数国家在房地产交易环节采用累进税率，如日本、英国、美国等，效果良好。

关键信息

房地产税制问题

• 房企重复征税：房企需缴纳营业税、土地增值税、城建税等，税负较重。
• 个人房产存量税缺失：缺乏对个人房产的持续征税机制，影响市场调控效果。

营改增实施细节

• 实施时间：2016年5月1日。
• 税基变化：增值税以增值额为税基，而营业税以营业收入为税基。
• 税率对比：营业税为5%，增值税为11%，对高增值房产征税更重。

地方财政与土地依赖

• 土地财政占比高：一线城市土地出让收入占地方财政收入的76%。
• 财权与事权不匹配：地方政府依赖土地财政，缺乏足够的财力支持其他发展。

图表与数据支持

图表目录

• 图1：1999年以来土地出让收入占财政收入比重逐步提高。
• 图2：房地产及其产业链带来的税收占政府税收比重接近1/2。
• 图3：2008~2015年地价上涨67%，推动房价上涨。
• 图4：2008~2015年建安成本仅上升24%。
• 图5：地方事权大、财权小，财政收入只能满足投资的16%。
• 图6：2014年北京土地出让收入占政府性基金收入的76%。
• 图7：营改增仅影响地方政府税收，土地出让和抵押不受影响。
• 图8：营业税占比高的省市（如北京）将面临更大影响。
• 图9：不管集体还是国有土地，供给主体仍是政府。
• 图10：营业税征收会降低低价出售意愿，导致亏损。

表格目录

• 表格1：营改增试行行业及税率情况。
• 表格2：9个城市将受到二手房营改增影响。
• 表格3：个人所得税等级税率。
• 表格4：全球各国交易环节的税种情况。

风险提示

• 营改增对二手房成交的短期负面影响：可能导致购房者成本增加，影响交易活跃度。
• 对新房市场传导效应：二手房市场受抑制可能影响新房销售，进而影响整体房地产市场。

建议与展望

• 完善税制体系：引入累进税率，提高房地产交易税调控效果。
• 关注一线城市：北京、上海等城市由于土地财政依赖度高，需特别关注营改增后的市场变化。
• 借鉴国际经验：参考日本、英国、美国等国家的房地产税制，探索适合中国市场的调控手段。

评级说明

• 行业评级：房地产行业被评定为“增持”，意味着该行业股票指数有望超越沪深300指数。
• 公司评级体系：根据公司股价与沪深300指数的对比，分为买入、增持、中性、减持、卖出五档。

机构信息

• 华泰证券研究所：提供行业研究、公司评级、投资建议等服务。
• 联系人信息：谢皓宇、郝亚雯，联系方式见文档。

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