20170209-华泰证券-地产三重器系列研究之地产投资篇（七）：论地产投资是如何超过65的_20页_1mb

报告摘要

行业研究报告总结

核心内容

本报告主要围绕房地产行业投资逻辑的变化展开分析，重点探讨了2017年房地产开发投资是否会超过6.5%的预期。通过历史数据对比和模型分析，报告指出房地产投资在2013年之后发生了结构性转变，从以新开工为主导，转向以竣工和销售为主导，并强调2017年房地产投资将不会出现负增长，反而可能超过预期。

主要观点

投资逻辑变化：
- 2013年前，房地产投资与新开工面积同步，销售领先投资约6个月。
- 2013年后，投资逻辑发生转变，开发商从“量出为入”转向“以销定投”，销售成为投资的领先指标，竣工面积与投资相关性显著增强。
- 销售领先开发投资约2个季度，且随着市场成熟，这种领先趋势可能进一步拉长。
模型分析与投资预测：
- 报告采用线性回归模型对房地产投资增速进行预测，强调模型的可解释性和统计逻辑。
- 通过不同时间段的数据回溯检验，发现2013年后的投资与竣工和销售的相关性增强，而与新开工的关联减弱。
- 通过分析2016年数据，预测2017年房地产投资将超过6.5%，且不构成对GDP的拖累。
行业周期与投资趋势：
- 房地产投资受到土地周期和行业周期的双重影响，2017年是投资的“盛宴”。
- 重点提及三四线城市的5年大机会，建议关注龙头公司如招商蛇口，以及华业资本、深华发A、三木集团等。
投资构成与开发流程：
- 房地产开发投资主要包括土地购置、建筑工程、安装工程和设备工具器具购置，其中土地购置费用占比约76%，建筑工程和安装工程合计占79%。
- 房地产开发投资完成额以预算造价为基础，而新增固定资产则以竣工价值为准。
房地产投资与GDP的关系：
- 2017年房地产投资有望超越GDP增速6.5%，对经济增长具有正向拉动作用。
- 若投资表现不佳，可能需要基建作为替代。

关键信息

房地产开发投资完成额：主要由建筑工程、安装工程、设备工具器具购置和其他费用构成，其中建筑工程占比最大，约69%。
投资与销售的关系：销售领先投资约2个季度，是投资的先导指标。
投资与竣工的关系：竣工面积与投资相关性显著增强，成为投资的重要驱动因素。
投资与拿地的关系：拿地金额与投资同比增速趋势高度一致，是投资的重要组成部分。
2017年投资预期：报告认为2017年房地产投资无忧，将超过6.5%，不构成经济失速风险。

模型分析

模型原则：
- 避免样本量少和多自变量。
- 避免变量自相关性。
- 注重变量的可预测性和模型的可解释性。
- 使用简单模型，减少假设。
模型变量：
- 新开工面积（x1）
- 销售面积（x2）
- 竣工面积（x3）
- 拿地金额（x4）
模型结果：
- 用2016年新开工面积预测2016年投资增速，90%概率落在17%~21%区间。
- 用2016年竣工面积预测2016年投资增速，90%概率落在13%~19%区间。
- 用2016年销售和拿地预测竣工，相关性较低，但通过spearman相关系数可推测销售增速22%可能带动投资增速超过6.5%。

风险提示

货币超预期收紧可能对房地产投资造成负面影响。
模型预测存在不确定性，尤其是2013年后投资逻辑变化带来的模型可解释性下降。

附录：统计指标解释

房地产开发投资：包括房屋建筑、土地开发、土地购置等，不包括单纯的土地交易活动。
房地产开发投资完成额：以形成工程实体为准，包括建筑、安装、设备购置和其他费用。
土地购置费：分期付款的按实际发生额计入，与土地成交价款有区别。
商品房销售面积：包括现房和期房，反映实际销售情况。
固定资产投资：与房地产开发投资有交叉，但不完全一致。

行业评级

行业评级：房地产行业被评定为“增持”，预计在2017年将超越沪深300指数。
公司评级：根据公司涨跌幅与沪深300指数的对比，设定“买入”、“增持”、“中性”、“减持”、“卖出”等评级标准。

联系信息

华泰证券研究所：提供行业研究和投资建议。
联系方式：
- 北京：010-56793955 / xiehaoyu@htsc.com
- 深圳：0755-82493932 / ht-rd@htsc.com
- 南京：025-83389999 / ht-rd@htsc.com
- 上海：021-28972098 / ht-rd@htsc.com