20160320-华泰证券-地产三重器系列研究之税制篇（三）：地产税制改革的历史得失，兼论营改增_1mb

报告摘要

本文围绕中国房地产税制改革展开，重点分析了营改增对房地产行业的影响、房地产税制的历史演变、以及房地产税制对市场调控的作用。同时，文章也对比了国际上房地产交易环节的税种设置，为理解中国房地产税制改革提供了国际视角。

房地产税制改革的重要性：房地产税制体系的不完善，如对个人房产的存量税缺失，是导致市场失衡的重要因素。随着税制改革的推进，房地产市场有望实现更健康的运行。
营改增的短期与长期影响：
- 短期：营改增试点期间，中央通过转移支付抵消了对地方财政的影响，因此短期内对房地产行业税负影响不大。
- 长期：对于营业税占地方税收比重高的省市（如北京），营改增可能导致地方财政收入减少，需要出台相应措施应对。
房企税负变化：
- 当前房企以营业收入为税基缴纳营业税，税率为5%。
- 营改增后，增值税税率提高至11%，但房企低毛利率意味着实际税负可能下降。
- 地方政府可能通过提高地价来转嫁税负，尤其在一线城市的土地供需失衡背景下。
二手房交易税负变化：
- 二手房交易税类似于资本利得税，税负取决于房价涨幅。
- 深圳、北京等城市自2013年和2009年后购房的居民，在二手房交易时可能面临更高的税负。
- 增值税的累进税率设计有助于抑制投机行为，稳定房价预期。
国际经验借鉴：
- 全球多数国家在房产交易环节征收资本利得税，并普遍采用累进税率。
- 资本利得税在调控房价方面效果显著，尤其在抑制投机需求方面。

行业名称	增值税率（税率/征收率）	营业税税目	营业税率
交通运输业	11%（税率）、3%（征收率）	公路运输	3%
部分现代服务业	6%（税率）、3%（征收率）	其他服务业	5%
有形动产租赁服务	17%（税率）、3%（征收率）	租赁业	5%
鉴证咨询服务	6%（税率）、3%（征收率）	其他服务业	5%

城市	购房日期	购房价格（元）	当前价格（元）
北京	2009年7月	19182	35160
深圳	2013年2月	25699	47248
郑州	2005年11月	5162	9569
长沙	2005年10月	3424	6290
乌鲁木齐	2007年9月	3902	7180
湛江	2007年2月	3566	6676
厦门	2009年4月	12119	22243
惠州	2006年4月	3956	7323
北海	2006年2月	2940	5479

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行业评级体系：
- 增持：行业股票指数超越沪深300
- 中性：行业股票指数与沪深300持平
- 减持：行业股票指数弱于沪深300
公司评级体系：
- 买入：股价超越基准20%以上
- 增持：股价超越基准5%-20%
- 中性：股价波动在-5%~5%
- 减持：股价弱于基准5%-20%
- 卖出：股价弱于基准20%以上