20170209-华泰证券-地产三重器系列研究之地产投资篇（七）_论地产投资是如何超过6.5_的_19页_1mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容概览

本报告聚焦于2017年房地产行业投资情况，提出房地产投资将超过6.5%的预期，并分析了投资逻辑的变化及模型预测方法。

主要观点

• 投资逻辑转变：2013年前，房地产投资与新开工面积高度相关，销售带动投资。2013年后，投资逻辑发生转变，开发商采取“量出为入”的策略，销售带动后续施工和竣工，投资更多体现在施工的后半段。
• 投资无忧：通过模型测算，房地产投资将无忧，预计2017年投资增速将超过6.5%。该模型强调可解释性，避免样本量少和自变量间的自相关性。
• 投资结构变化：房地产开发投资主要包括土地购置和房屋建设，其中房屋建设占77%，土地购置占23%。土地购置费占房地产开发投资其他费用的76%。
• 销售领先投资：销售面积领先开发投资约2个季度，且销售情况影响竣工面积，竣工面积对投资的反映更平滑。
• 房企转型期：2013-2016年为房企的转型期，销售和投资开始同步，投资更多关注后续施工和竣工，而非新开工。

关键信息

• 2017年投资预期：预计房地产开发投资增速将超过6.5%，不会出现负增长。
• 模型分析：采用线性回归模型进行预测，通过不同时间段的数据回溯检验模型的有效性。结果显示，2016年投资增速实际为7%，模型预测区间为[17%, 21%]或[13%, 19%]，均高于6.5%。
• 投资构成：房地产开发投资包括建筑工程、安装工程、设备工具器具购置和其他费用，其中建筑工程占69%，安装工程占10%，合计约79%。
• 投资影响因素：销售和拿地是影响竣工面积的重要因素，拿地和竣工均属于资金消耗项目，影响投资。
• 统计指标：房地产开发投资完成额是实际施工和土地开发完成的金额，不包括未形成工程实体的费用。土地购置费分期计入投资，土地成交价款为一次性记录。

投资逻辑与周期分析

• 2013年前：销售领先新开工约6个月，新开工与投资同步，投资主要由新开工带动。
• 2013年后：销售与新开工同步，投资由竣工带动，开发商注重预售后的施工和竣工。
• 周期视角：2017年是房地产投资的“盛宴”，销售增速虽低于2016年，但中周期叠加效应使投资表现优于预期。
• 重点城市：建议关注三四线城市的5年投资机会，龙头房企如招商蛇口、华业资本、深华发A、三木集团。

风险提示

• 货币超预期收紧：是当前房地产投资面临的主要风险。
• 模型不确定性：尽管模型预测投资增速超过6.5%，但存在一定的不确定性，需关注实际数据变化。

模型分析与预测

• 模型原则：模型应具备可解释性、避免自相关、注意变量的可预测性、使用简单模型。
• 模型选择：采用线性回归模型，分析销售和拿地对竣工的影响，进而预测投资。
• 模型结果：2016年销售增速为22%，预测竣工增速在8%~18%之间，投资增速将超过6.5%。

数据与统计指标解释

• 房地产开发投资完成额：包括房屋建设、土地开发、土地购置等，以预算价格计算。
• 新增固定资产：指已竣工交付使用的固定资产，包括土地购置费用（不含出让金）。
• 商品房销售面积：指报告期内出售的商品房屋合同总面积，包括现房和期房。
• 土地开发投资额：包括前期工程投资，如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、场地平整等。

附录：统计指标定义

• 全社会固定资产投资：包括各种固定资产投资，按登记注册类型分类。
• 房地产开发投资：包括房屋、配套设施、土地开发及购置费用。
• 房屋施工面积：包括新开工、继续施工、恢复施工、竣工及停缓建的房屋面积。
• 房屋竣工面积：指达到使用条件并经验收合格的房屋建筑面积。
• 新增固定资产：指已完成建造和购置并交付使用的固定资产价值。

评级说明

• 行业评级：增持、中性、减持，基于行业涨跌幅与沪深300指数的对比。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持、卖出，基于公司股价与沪深300指数的对比。
• 投资建议：基于模型预测和行业周期判断，建议关注房地产投资机会，尤其是三四线城市。

总结

本报告强调房地产投资在2017年的积极前景，认为投资增速将超过6.5%，主要得益于销售和竣工的同步及中周期叠加效应。建议投资者关注龙头房企和三四线城市的投资机会，并注意货币政策可能带来的风险。模型分析表明，投资逻辑的变化需要新的预测方法，以销售和拿地为先导指标，预测竣工和投资情况。