20230303-东海证券-公募REITs系列研究之二_公募REITs超比例认购_投资者热情高_28页_1mb

宏观深度：公募REITs市场分析

核心内容

公募REITs作为一种新型投资工具，具备较高收益和适中风险的特点，与权益、债券等资产相关性较低，有助于分散投资风险。目前，公募REITs市场发展迅速，政策支持力度大，未来发行节奏有望加快，市场规模进一步扩大。

主要观点

1. 投资者热情高涨

   • 首批发行的9只公募REITs有效认购倍数多为3-10倍，中签率较低。
   • 第二、三、四批平均有效认购倍数上升至43倍，第四批之后进一步升至128倍，机构投资者认购热情高。

2. 战略配售与网下认购机制

   • 战略配售比例因项目性质和资产类型而异，特许经营权类项目平均战略配售比例为73.8%，产权类项目为63.3%。
   • 高速公路类、生态环保类、仓储物流类等资产类型战略配售比例较高。
   • 机构投资者中，资管与保险战略配售占比之和过半，原始权益人自持比例较高，特许经营权类REITs平均自持比例为46%，产权类为32.5%。

3. 政策导向明确

   • 国家发改委和证监会积极推动公募REITs常态化发行，预计2023年底基础设施REITs数量将超过60只，总发行规模超2000亿元。
   • 地方政府亦出台多项支持政策，如辽宁、湖北、四川等地对成功发行REITs的原始权益人给予奖励。

4. 发行流程与审核机制

   • 发行流程包括发改委遴选与推荐、证监会与交易所审核，审核流程较为复杂。
   • 交易所对申请文件进行形式审核和书面反馈意见，基金管理人需在发售前准备相关文件并公开披露。

5. 交易与估值机制

   • 交易规则包括竞价、大宗、协议交易等，上市首日涨跌幅限制为30%，非上市首日为10%。
   • 估值以收益法为主，考虑未来现金流折现、折现率、项目期限等要素。

6. 市场趋势与投资建议

   • REITs市场潜力巨大，未来发行规模有望持续扩大。
   • 建议机构投资者优先参与战略配售，以提升中签率。
   • 券商可提供做市服务，提升市场流动性。

关键信息

• 战略配售比例：特许经营权类REITs平均战略配售比例为73.8%，产权类为63.3%。
• 认购倍数：首批发行的公募REITs平均认购倍数为3-10倍，第四批之后升至128倍。
• 政策支持：国家发改委与证监会同步推进REITs发行，未来发行节奏加快。
• 投资建议：机构投资者应优先考虑战略配售，提高中签率；券商可提供做市服务，提升流动性。
• 风险提示：包括价格波动、政策落地不及预期、底层资产运营风险等。

发行审批流程

1. 发改委遴选与推荐

   • 原始权益人需向省级发改委申报，省级发改委出具专项意见后，国家发改委进行综合评估并推荐至证监会。

2. 证监会、交易所审核

   • 基金管理人向证监会提交材料，交易所同步审核，出具无异议函。

3. 政策导向

   • 政策明确支持公募REITs发展，重点支持国家重大战略区域和行业。

发售流程

1. 发售前工作

   • 网下投资者需申请CA证书，基金管理人指定询价平台。

2. 询价与定价

   • 通过网下询价确定认购价格，基金管理人需披露报价与认购价格的差异。

3. 配售与认购

   • 战略配售、网下认购和公众认购并行，战略配售比例不低于20%。

4. 基金成立与限售/锁定管理

   • 基金成立后，原始权益人或其关联方需限售不少于5年。

5. 交易和投资安排

   • 基金可投资于资产支持专项计划，通过持有资产支持证券进而对项目公司进行投资。

6. 扩募发售

   • 扩募可向不特定或特定对象发售，需符合交易所规定。

7. 特殊情况

   • 中止发售和募集失败的处理机制明确，需返还投资者款项并加计利息。

上市交易

1. 上市流程

   • 需完成基金成立材料报备、限售锁定、做市商服务等步骤，通常15个工作日完成。

2. 交易规则

   • 包括竞价、大宗、协议交易等，涨跌幅限制明确，交易单位和价格最小变动单位规定。

估值定价

1. 估值思路

   • 以收益法为主，考虑未来现金流折现、折现率、项目期限等。

2. 案例分析

   • 中金普洛斯REIT和浙商沪杭甬高速REIT分别采用收益法进行评估，提供具体估值参数。

发售认购情况

1. 战略配售参与情况

   • 战略配售比例因资产类型和项目性质不同而有所差异，机构投资者参与度高。

2. 网下投资者认购情况

   • 产权类项目网下认购比例较高，特许经营权类较低。
   • 随着市场发展，网下认购倍数显著上升，中签率降低。

趋势展望和投资建议

1. 发行趋势

   • 市场潜力巨大，未来发行节奏加快，覆盖行业领域进一步扩展。

2. 收益表现

   • 生态环保和仓储物流类REITs涨幅较大，累计收益表现良好。

3. 投资建议

   • 机构投资者应优先参与战略配售，以提高中签率。
   • 券商可提供做市服务，提升市场流动性。

风险提示

• 价格波动风险：受宏观经济和资本市场影响，二级市场价格波动可能较大。
• 政策落地不及预期：政策推动下，相关行业的发展可能不及预期。
• 底层资产运营风险：分红依赖于底层资产的现金流，运营不佳可能影响收益。