20230902-国盛证券-房地产开发近期政策综评_拨云见日_政策放松脚步加速_11页_1mb

房地产开发行业点评：政策放松加速，下阶段地产乐观

核心观点

近期房地产政策加快节奏、扩大范围，从7月政治局会议开始，8月三部委推进“认房不认贷”，央行、国家金融监管总局调整住房信贷政策，核心城市首付比例调降正在路上。本轮政策力度媲美2008、2014年，目前政策终点未到，预计将持续宽松。

政策解析

1. 认房不认贷全面落地：9月1日四大一线城市全域推行，降低二套购房门槛。
2. 首付比例下调空间大：央行规定首套最低20%、二套最低30%，一线城市有13-45 pct 下调空间。
3. 存量房贷利率调整：允许协商降低利率，在长周期内对居民购房行为有积极影响。

政策效果预期

• 基本面修复路径：政策宽松释放后，销售和技术、价格全面修复均存在滞后。
• 结构性机会：部分高能级城市9-12月有望环比改善，总量回升最快需到明年上半年。
• 政策持续性：从2014年“930新政”经验看，全面宽松政策周期可持续1.5-2年。

投资建议

1. 城市选择：看好一线、不超过2/3的二线城市及少数三线城市。
2. 优先个股（A/H股）：
   • A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展
   • H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展等
3. 概念方向：
   • 一线限购限贷放松、城中村改造
   • 现金流优异、负债少的物业股（招商积余、华润万象生活等）

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏迟缓
• 房企出险风险蔓延