20260301-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W8_上海进一步放松限购_关注小阳春市场表现_13页_977kb

报告摘要

房地产开发行业分析总结

核心内容

2026年房地产行业受到政策影响较大，尤其以上海为例，其发布的新楼市政策对市场产生了积极影响。政策主要包括限购放松、公积金额度提升、房产税免征范围扩大等，旨在刺激刚需和刚改市场，同时为置换市场打开空间。此外，全国层面的政策仍待中央进一步明确，未来政策重点可能转向城市更新、收储收地及房贷利率调整等领域。

主要观点

政策导向：房地产政策正逐步深入，当前政策力度已超越2008年和2014年，但尚未完全到位。政策的实施将对市场产生短期提振作用。
市场表现：地产板块作为早周期指标，具备风向标意义。近期市场出现反弹，但整体表现仍落后于沪深300指数。
行业格局：头部国央企及部分优质民企在拿地和销售方面表现优于行业平均水平，行业竞争格局正在改善。
城市分化：一线和部分二线城市的房地产市场表现优于三线城市，因此建议重点关注一线和2/3二线城市的开发企业。
投资建议：维持房地产行业“增持”评级，建议关注地产开发、地方国企/城投、中介及物业等细分领域。

关键信息

房地产市场数据

新房成交：
- 本周30城新房成交面积为68.2万平方米，环比增长389.0%，同比下降61.1%。
- 一线城市新房成交面积为14.4万平方米，环比增长530.7%，同比下降64.1%。
- 二线城市新房成交面积为41.0万平方米，环比增长494.6%，同比下降48.8%。
- 三线城市新房成交面积为12.8万平方米，环比增长168.1%，同比下降76.8%。
- 今年累计8周新房成交面积为819.0万平方米，同比下降39.1%。
二手房成交：
- 本周15城二手房成交面积为96.3万平方米，环比增长792.5%，同比下降49.5%。
- 一线城市二手房成交面积为37.2万平方米，环比增长944.2%，同比下降58.8%。
- 二线城市二手房成交面积为44.3万平方米，环比增长1215.8%，同比下降75.6%。
- 三线城市二手房成交面积为14.8万平方米，环比增长284.0%，同比下降47.6%。
- 年初至今累计二手房成交面积为1289.6万平方米，同比增长1.9%。

投资配置建议

地产开发：
- H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂。
- A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
中介：贝壳-W。
物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。

风险提示

政策落地不及预期。
需求复苏不及预期。
房企出险风险蔓延。

政策回顾

中央政策：LPR保持不变，但政策仍待进一步明确。
地方政策：
- 上海：缩短非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限，提高公积金贷款额度，对成年子女家庭唯一住房暂免房产税。
- 惠州：放松认贷判定，提高公积金贷款额度。
- 淮安：提供购房补贴，提高公积金贷款额度。
- 山西：推动城市更新、优化商品房销售资金监管、鼓励保障房建设。
- 北京：发布城市更新计划，涉及多个区域。
- 张家界：提供契税全额补贴。