20220301-天风证券-宏观专题_房地产放松的大河与小溪_4页_297kb

中国房地产市场放松政策分析总结

核心内容

当前中国房地产市场面临结构性压力，主要集中在三四线城市，其核心问题为需求不足与库存积压。而一二线城市则面临供给不足的问题。因此，房地产政策放松的重心和效果存在显著差异。

主要观点

1. 房地产政策放松的重心在三四线城市

• 三四线城市房地产销售面积、销售额、开发投资额和开工面积占比均超过全国平均水平，是当前市场压力的主要来源。
• 部分三四线城市已开始放松政策，如下调二套房公积金首付比例、商贷首付比例及房贷利率，以刺激需求。
• 但这些政策效果有限，仅能缓解局部压力，难以带动整体市场回暖。

2. 一二线城市政策放松意愿较低

• 一二线城市限购政策尚未松动，首付比例和限价政策依然严格。
• 一二线城市房价仍具备较强的支撑力，去化周期较短，居民购买力相对充裕。
• 若放松限购限贷，可能引发房价快速上涨，但政策成本高，需自上而下推动。

3. 当前房地产需求下行压力前所未有

• 人口周期、城市差距、房价预期变化等因素叠加，导致购房需求大幅萎缩。
• 2022年2月，30城商品房成交面积同比下滑38.8%，其中三线城市下滑幅度最大。
• 限购政策未能有效激发需求，部分购房者转向观望，市场整体信心不足。

4. 政策效果与历史周期不同

• 2008年、2014年房地产市场放松政策效果显著，但当前市场环境已发生根本性变化。
• 需求侧的企稳是供给侧政策（如预售资金监管、并购贷）显效的前提条件。
• 仅靠三四线城市政策松绑难以实现整体市场复苏，需更大力度的政策支持。

5. 房地产放松的关键在于政策层级

• 三四线城市政策放松如同“小溪”，难以形成大的市场冲击。
• 一二线城市政策放松则可能成为“大河”，但需国家层面推动，可能涉及房地产税试点改革等配套措施。
• 政策转变将对宽信用、稳增长、股市风格及利率走向产生深远影响。

关键信息

• 三四线城市：需求不足、库存压力大，是政策放松的主要对象。
• 一二线城市：供给不足、去化周期短，政策放松意愿较低。
• 政策效果：当前放松政策力度有限，难以与历史时期相比。
• 政策成本：放松限购限贷政策在一二线城市面临较高成本，需国家层面推动。
• 潜在风险：房地产政策放松力度超预期、出口景气度下滑超预期、国际政治形势变化超预期。

政策建议与展望

• 需求端政策（如首付比例、房贷利率）在三四线城市可能有一定效果，但需配合供给端改革。
• 一二线城市政策放松需国家层面推动，可能伴随房地产税试点等制度设计。
• 若政策转变发生，将对宏观经济和金融市场产生重大影响，成为今年的重要变量。

风险提示

• 房地产政策放松力度超预期
• 出口景气度下滑超预期
• 国际政治形势变化超预期