20221017-国盛证券-房地产开发2022W41_国庆后销售略显疲弱_信心尚显不足_继续看好政策放松空间_13页_947kb

房地产开发行业周报总结

核心内容概览

本周房地产市场整体表现疲软，新房销售同比大幅下降，二手房市场则出现显著回暖。政策层面，中央及多地继续放松房地产调控政策，推动市场信心恢复。投资建议维持“增持”评级，重点推荐多家A股和H股房企及物业企业。

主要观点

• 新房销售疲软：本周样本城市新房成交面积同比下降27.4%，显示市场信心不足。一线城市新房成交面积同比下降7.0%，二线城市下降29.7%，三线城市下降37.2%。
• 二手房市场回暖：本周样本城市二手房成交面积同比增长63.6%，其中北京和成都表现尤为突出，二手房市场结构性改善明显。
• 政策放松持续推进：多地已跟进下调首套房贷利率及公积金贷款利率，进入“3时代”，政策放松空间依然存在。
• 居民房价预期分化：居民对未来四季度房价预期中，14.8%预期上涨，16.3%预期下降，这是自2015年以来首次出现预期下降占比高于上涨。
• 信用债发行情况：本周房企信用债发行量增加，净融资额环比提升。AAA评级债券占主导，融资成本呈现涨跌不一趋势。

关键信息

房地产市场表现

• 新房成交：

  • 本周30城新房成交面积为298.7万平方米，环比增长331.5%，同比下降27.4%。
  • 一线城市新房成交面积65.5万方，环比增长264.5%，同比下降7.0%。
  • 二线城市新房成交面积176.7万方，环比增长516.6%，同比下降29.7%。
  • 三线城市新房成交面积56.5万方，环比增长150.0%，同比下降37.2%。
  • 今年累计新房成交面积同比下降32.6%，其中一线城市同比下降24.4%，二线城市同比下降31.3%，三线城市同比下降41.4%。

• 二手房成交：

  • 本周11城二手房成交面积合计151.4万方，环比增长3867.7%，同比增长63.6%。
  • 一线城市二手房成交面积39.7万方，环比增长2604.1%。
  • 二线城市二手房成交面积93.5万方，环比增长59096.8%。
  • 三线城市二手房成交面积18.2万方，环比增长732.2%。
  • 今年累计二手房成交面积同比下降14.6%，其中一线城市同比下降31.7%，二线城市和三线城市均小幅下降。

信用债发行情况

• 本周共发行房企信用债12只，环比增加2只，发行规模128.7亿元，环比增加17.19亿元。
• 净融资额为50.59亿元，环比增加90.2亿元。
• 主体评级以AAA为主，占比达93.0%。
• 债券类型主要为一般中期票据（38.9%）和超短期融资债券（27.9%）。
• 债券期限以1-3年为主，占比46.5%。
• 融资成本涨跌不一，如陆家嘴5年期公司债利率下降67bp，苏州高新短期融资券利率上升189bp。

投资建议

• 维持地产开发板块“增持”评级。
• 推荐关注的开发企业包括：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。
• 推荐关注的物业公司包括：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能对市场造成超预期影响。

政策回顾

• 全国性政策：

  • 财政部严禁地方政府通过举债储备土地。
  • 住建部等5部门阶段性缓缴工程质量保证金。

• 地方性政策：

  • 湖南益阳：提高住房公积金贷款比例，放宽房屋面积限制。
  • 江苏泰州：调整住房公积金贷款首付比例和额度，对多孩家庭提供额外支持。
  • 广西柳州：调整公积金贷款额度上限，引入流动性调节机制。
  • 浙江绍兴：设立房地产纾困基金，支持祥生控股项目。
  • 上海：优化产业园区用地政策，鼓励建设职工宿舍。
  • 广东湛江：调整公积金贷款额度，首次申请单方缴存最高40万元。
  • 重庆：下调首套公积金贷款利率0.15个百分点。
  • 湖北神农架：实施“认贷不认房”政策，延长贷款期限。
  • 贵州：推进“一楼一策”方案，鼓励商品房团购。
  • 天津：新增5万套保障性租赁住房，明确不同类型住房标准。
  • 山东临沂：强化房地产开发资金监管，支持合理融资需求。
  • 江苏南京：下调首套公积金贷款利率0.15个百分点。
  • 海南：全面下调首套公积金贷款利率，执行时间明确。
  • 广东深圳：扩大公共住房筹集范围，提供租金补贴。

总结

本周房地产市场呈现分化态势，新房销售疲软，二手房市场则因政策利好出现明显回暖。政策层面持续放松，包括房贷利率和公积金贷款利率的下调，以及保交楼、保障房等支持性政策。市场信心仍偏弱，但政策放松空间较大。投资建议维持“增持”评级，重点关注具备政策支持及良好基本面的企业。风险方面需警惕政策执行不及预期及疫情反复带来的影响。