20220429-国盛证券-房地产开发_地产大变局系列二__历史复苏路径复盘_政策放松走向何方__64页_2mb

报告摘要

房地产开发：历史复苏路径复盘与政策放松预测

核心内容

本文通过复盘2008年至今的三轮房地产周期，分析了销售、价格、拿地、新开工和库存之间的传导关系，并探讨了历史政策放松路径及对销售的影响。在此基础上，预测本轮政策放松路径，并给出投资建议与风险提示。

主要观点

销售与价格的传导关系：
- 销售面积增速是房地产周期中的先行指标。
- 销售面积增速回升领先价格增速约2-4个月。
- 销售面积增速回落领先价格增速约5-7个月。
- 新开工面积增速滞后销售面积约2个季度。
拿地与新开工的传导关系：
- 土地购置增速从低点回升滞后于销售增速1-3个季度。
- 新开工面积增速从低点回升与销售增速基本同步。
- 自2020年后，销售、拿地、开工增速趋同，主要因为地价与房价差异缩小，房企转向高周转模式。
库存与市场供需关系：
- 当前全国70城新建商品住宅库存约为历史最高点的91%，库存处于历史高位。
- 库存去化周期在14.8-24.5个月之间，销售回暖初期不会造成供给不足。
- 库存对部分城市政策放松具有压制作用，需结合人口和经济支持情况判断。
历史政策放松路径：
- 历史上政策放松路径多为“先需求侧后供给侧”。
- 销售基本面恢复滞后于政策全面放松约5-7个月。
- 政策转向时机多在新房价格环比增长过高时。
- 限购限贷政策放松是关键。
本轮政策放松路径预测：
- 房企资金紧张，需重点支持企业融资。
- 政策目标包括销售托而不举、保障项目交付、控制失业、控制房价回调。
- 需求侧政策发力点为更多城市跟进限购限贷放松。
- 政策建议包括政府协调债权方帮助企业处置项目、引导失业人员就业等。

关键信息

库存现状：截至2022年2月，全国70城新建商品住宅库存为4.9亿方，约为历史最高点的91%。
销售与拿地假设：若2022年住宅成交建面增速为-10%~ -30%，宅地成交建面增速为-20%~ -40%，则2022年末库存为5.21亿~6.73亿方，对应历史库存最高点的95.8%~123.8%，去化周期为14.8~24.5个月。
政策建议：
- 核心城市应率先放松限购限贷政策。
- 金融机构应支持房企合理展期与融资。
- 政府应介入协调项目处置，以缓解房企流动性问题。
- 通过引导失业人员就业缓解行业出清压力。
- 需要控制房价回调幅度，避免对金融系统造成冲击。
投资建议：
- 增持地产开发板块，关注A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股。
- H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
- 物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

风险提示

疫情反复超预期。
防疫政策收紧超预期。
基本面下行超预期。
政策放松不及预期。

历史放松周期回顾

2008年政策放松

背景：次贷危机蔓延至全球，我国经济增速下降。
政策路径：先宏观后微观，先刺激需求后支持融资。
政策内容：
- 央行降息降准，四次降准五次降息。
- 降低首付比例与房贷利率，改善型住房享受优惠。
- 降低购房环节税负，如契税、营业税。
- 信托贷款标准放宽，支持房企融资。
效果：销售面积与房价同步回升，但销售回暖滞后于政策放松。

2014年政策放松

背景：经济进入“新常态”，库存高企。
政策路径：以“去库存”为主导，因城施策。
政策内容：
- 多次降准降息，支持购房需求。
- 限购限贷放松，部分城市出台政策。
- 棚改货币化安置与PSL支持。
- 多次降低首付比例，减轻购房压力。
- 调整购房环节税负，如契税、营业税。
效果：销售面积与房价逐步回升，但政策转向时机在价格增长过高时。

本轮政策放松（2022年）

背景：商品房销售总量大周期见顶，居民杠杆率升至62.2%。
政策路径：需求侧与融资端组合放松。
政策建议：
- 放松核心城市限购限贷政策。
- 金融机构支持房企展期与融资。
- 政府协调债权方帮助房企处置项目。
- 引导失业人员进入其他行业就业。
目标：销售托而不举，控制房价回调，保障项目交付，缓解失业。

总结

本文系统分析了房地产销售、价格、拿地、新开工与库存的传导关系，回顾了历史政策放松路径，并预测本轮放松方向。政策放松应聚焦于需求端与企业资金端，重点在核心城市放松限购限贷，协调项目处置，引导就业，控制房价回调。建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企，以及物管行业。同时，需警惕疫情反复、政策不及预期等风险。

展开完整摘要