20220430-国盛证券-房地产开发4月政治局会议点评_房地产行业定调积极_更多城市限购限贷政策放松可期_7页_581kb

房地产开发行业分析总结

核心内容

4月29日，中共中央政治局会议对房地产行业进行了重点部署，明确了行业发展方向与政策支持重点。会议强调“房住不炒”的定位，支持各地从实际出发完善房地产政策，特别指出对刚性和改善性住房需求的支持。同时，提出优化商品房预售资金监管制度，以促进房地产市场平稳健康发展。

主要观点

• 政策导向积极：中央对房地产行业的态度转向支持，强调稳定市场预期、满足合理住房需求，体现出对行业复苏的重视。
• 需求端政策放松可期：随着销售持续低迷，多地已开始放松限购限贷政策，尤其是三四线城市。未来，核心城市限购限贷政策有望进一步放松，以刺激购房需求。
• 预售资金监管优化：会议首次提出优化预售资金监管，意味着监管政策将更加灵活。信用良好的房企将率先受益，尤其是国央企。
• 行业基本面承压：当前全国新建商品住宅库存处于历史高点九分位，去化周期不断上升，表明市场面临较大压力，政策放松成为关键。

关键信息

• 库存情况：截至2022年2月，70城新建商品住宅库存为4.9亿方，占近十年最高点的90.9%。其中，三线城市库存占比最高，接近或超过历史高点。
• 城市分化明显：一线城市中，上海库存下降明显，而广州接近历史高点；二线城市中，部分城市如乌鲁木齐、合肥库存下降，而青岛、长春库存接近历史高点；三线城市如惠州、日照库存接近历史高点。
• 政策支持方向：政策重点支持刚性和改善性住房需求，意味着对二套房政策的支持力度将加大。同时，央行、外汇局等机构也提出了差别化住房信贷政策。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，认为这是大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 推荐企业：A股推荐保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股推荐绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管企业推荐华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

风险提示

• 疫情反复超预期
• 防疫政策收紧超预期
• 基本面下行超预期
• 政策放松不及预期

政策回顾

图表摘要

• 图表1：展示了近3年政治局会议关于房地产行业的表述，显示政策从稳定市场逐步转向支持需求。
• 图表2：列出了70城新建商品住宅库存面积及去化周期，反映库存压力与市场去化情况。
• 图表3：展示了各能级城市库存占比与去化周期，显示三线城市库存压力最大。
• 图表4：具体展示了部分城市的库存与去化周期数据，如武汉、东莞、青岛等城市库存接近历史高点。

结论

本次政治局会议对房地产行业表现出积极态度，重点支持需求端和企业资金端，政策放松将成为趋势。随着库存高企和销售低迷，预计更多城市将出台放松限购限贷政策，同时预售资金监管制度将优化，有利于信用良好的房企发展。整体来看，房地产行业正进入一个政策宽松周期，建议关注具备良好信用、流动性及土储的房企。