同策房产咨询-上海市场周报20180226_14页_2mb

同策市场每周观察总结（2018年02月19日——2018年02月25日）

核心内容概述

本周上海房地产市场整体表现低迷，受春节假期影响，商品房成交量大幅下滑。然而，部分细分市场如商业和公寓出现供应量激增，带动均价上涨。同时，市场调控政策持续收紧，房企面临销售压力，预计未来将出现降价走量趋势。

主要观点

1. 商品房市场

   • 本周全市商品房成交量为2.29万平米，环比下降显著。
   • 商品住宅成交面积2.10万平米，环比上涨27%，均价39544元/平米，环比持平。
   • 商业成交面积0.18万平米，环比上涨10%，均价45229元/平米，环比大涨152%。
   • 写字楼成交面积仅0.01万平米，环比下跌97%，均价20393元/平米，环比下跌2%。
   • 供应方面，商品住宅占主导地位，共供应4.76万平米，其中静安江宁路板块的静安康鑫家园为2018年首个内环内项目。

2. 政策环境

   • 2018年楼市调控继续从紧，住建部部长王蒙徽强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。
   • 新华社发文指出“房住不炒”政策让房价逐渐回归理性，调控不会放松。
   • 调控将更加精准，强化地方政府主体责任，实施“分类调控”和“差别化调控”。

3. 市场趋势

   • 随着春节假期结束，市场供应量增加，预计二三季度将出现降价走量趋势。
   • 2018年1月市场供应量高，去化迅速，但2月供应量不足，成交量仅为1月的三成，市场后劲不足。
   • 随着2月底供应量大幅放量，预计3月将出现“小阳春”行情，价格可能松动。

关键信息汇总

商品住宅

• 供应：4.76万平米，占比全市供应量的70%。
• 成交：2.10万平米，环比上涨27%。
• 均价：39544元/平米，环比持平。
• 成交结构：
  • 面积段：120平米以下占比77%，较上周上升2个百分点；200平米以上大户型下滑3个百分点。
  • 总价段：200-300万元占比下滑2个百分点，300-500万元占比上升5个百分点，1000万元以上豪宅占比从8%降至5%。
  • 均价段：2-3万元均价段占比超过50%，但较上周缩小4个百分点。

公寓

• 供应：4.39万平米，无环比数据。
• 成交：1.90万平米，环比上涨33%。
• 均价：38739元/平米，环比下跌3%。
• 市场动态：
  • 静安康鑫家园为本周内环内项目，可能带动成交均价上扬。
  • 崇明区“泰禾大城小院”为成交主力，均价2.7万元/平米。
  • 市场成交量连续两周低迷，但预计2月底将出现供应高峰，3月可能迎来“小阳春”。

别墅

• 供应：0.37万平米，无环比数据。
• 成交：0.20万平米，环比下跌11%。
• 均价：47376元/平米，环比大涨40%。
• 市场动态：
  • 本周无独栋别墅成交，联排别墅成交1套，均价84957元/平米。
  • 万科安亭新镇推出28套联排别墅，项目容积率低，绿化率高，吸引关注。
  • 虽然成交量低迷，但部分项目价格出现松动，预计未来将有更多房企加入降价行列。

商业

• 供应：2.02万平米，环比大涨196%。
• 成交：0.18万平米，环比上涨10%。
• 均价：45229元/平米，环比大涨152%。
• 市场动态：
  • 青浦区商业项目表现突出，上海青浦万达茂为销冠，成交10套，均价48467元/平米。
  • 随着轨道交通17号线建设推进，青浦区商业项目持续受到市场关注。
  • 2018年商业成交套数同比上涨26%，2017年则同比上涨31%。

办公

• 供应：0.00万平米，无环比数据。
• 成交：0.01万平米，环比大跌97%。
• 均价：20393元/平米，环比下跌2%。
• 市场动态：
  • 春节期间办公市场成交量大幅下滑，仅森兰美伦成交1套，面积61平米。
  • 市场存量高达797万平米，去化缓慢，预计销售低迷状况仍将持续。
  • 2017年办公市场新增供应250万平米，净吸纳量约155万平米，空置率上升。

总结

本周上海房地产市场整体呈现成交量低迷、均价波动的态势。商品住宅市场因春节假期影响，成交量下降，但供应量有所增加，市场有望在2月底迎来供应高峰。商业市场因青浦万达茂的入市，成交量与均价均大幅上升，显示轨交利好对市场的影响。公寓市场成交量回升，但均价仍低于4万元/平米，静安江宁路板块的项目值得关注。别墅市场成交量继续低迷，但均价大幅上涨，部分项目价格松动趋势显现。办公市场因春节假期和需求疲软，成交量和均价均大幅下滑，市场去化缓慢，预计将持续低迷。整体来看，2018年楼市调控力度不减，市场环境趋于恶化，房企或将面临降价走量的压力。