同策房产咨询-20170724上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年07月17日——2017年07月23日）

核心内容概述

本周同策咨询研究部对上海房地产市场进行了全面分析，涵盖商品住宅、公寓、别墅、商业及办公五大板块。整体市场呈现“量跌价稳”或“以价换量”的趋势，部分板块如商业和办公市场出现价格上扬现象，反映出市场调控政策的影响及供需关系的调整。

主要观点与关键信息

商品住宅

• 成交量：环比下降13%至13.34万平米，均价环比下降3%至44412元/平米。
• 市场表现：整体市场继续降温，但开发商资金面尚无压力，未出现实质性降价。
• 新开盘情况：大学里项目加推房源，面积76-117平米，推出1288套，无优惠，去化率达6成。
• 需求结构：90平米以下和90-120平米刚需房源占据成交主力，占比超7成。
• 价格结构：2-3万元/平米均价段去化量最大，占比35%。

公寓

• 成交量：环比下降12%至10.95万平米，均价下降3%至44213元/平米。
• 市场趋势：购租并举成为政策和市场导向，租赁用地比例提升至30.9%。
• 销售情况：宝山淞宝板块的上海长滩以1.51万平米成交量位居销冠，宝龙世家、中骏柏景湾等项目表现突出。
• 区域发展：公寓市场在政策引导下逐步向租赁市场倾斜，有助于稳定房价。

别墅

• 成交量：环比下降19%至2.39万平米，均价下降4%至45322元/平米。
• 市场动态：青浦朱家角板块表现亮眼，中骏雍景湾（青云里）和海源别墅分别夺得联排和独栋销冠。
• 项目分析：中骏雍景湾位于朱家角，周边配套完善，吸引刚需和初改型客户，房源已售罄。

商业

• 成交量：环比下降5%至1.72万平米，均价上涨17%至32664元/平米。
• 市场变化：龙湖以4.75亿元竞得宝山顾村酒店用地，溢价率达68%，显示市场对成熟板块的青睐。
• 区域表现：金桥一方雅苑以4089平米成交面积位居销冠，商业氛围浓厚，吸引投资者关注。

办公

• 成交量：环比上升3%至0.49万平米，均价大幅上涨73%至52706元/平米。
• 市场趋势：价格突破5万元/平米，徐汇万科中心以6.2万元/平米均价领跑。
• 政策影响：商办类物业投资属性降低，政策对市场影响显著，部分房企面临业绩压力。

本周案例分享：招商中环华府

• 项目概况：位于宝山环镇北路文海路路口，开盘时间为2017年5月10日，加推户型为100-120平米三房。
• 项目卖点：
  • 品牌房企：招商地产打造，产品稀缺。
  • 户型设计：功能性强，采光好，精装升级。
  • 交通便利：近轨交7号线上海大学站，规划三环三轨。
  • 商业配套：毗邻上海大学，周边有沃尔玛、宜家等成熟生活配套，未来商业与生态面积广阔。
• 市场定位：主打刚需及改善型客户，成为板块热销项目。

市场趋势分析

同策咨询研究部指出，上海楼市在“十三五”期间将新增约170万套住房，供给端调控有助于市场长期稳定。上半年由于调控严格，市场表现为“量跌价稳”，进入下半年，开发商为冲刺销售指标，将采取“以价换量”策略。

数据来源与联系方式

• 数据来源：DataIn，同策咨询研究部
• 联系方式：
  • 研究总监宋红卫
  • 电话：51560606-8139 / 13816098769
  • 公司网址：www.tospur.com
  • 微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论

总结

本周上海房地产市场整体呈现量价齐跌态势，但商业和办公市场因政策推动及稀缺性产品表现突出，价格有所上涨。供给端调控逐步展开，未来将对市场结构产生深远影响。开发商在政策压力下，正逐步调整销售策略，以价换量成为下半年市场趋势。