同策房产咨询-20171204上海市场周报_15页_2mb

报告摘要

同策市场每周观察总结（2017年11月27日——2017年12月03日）

核心内容概览

本周上海房地产市场整体呈现“量跌价升”的趋势，各类型物业成交量环比下降，但价格有所上涨。市场调控政策持续从严，政策面未出现松动迹象，年底信贷额度紧张进一步抑制了交易活跃度。新房市场以置换型为主，二手房市场调整持续，导致新房市场交易量低迷。此外，租赁住宅用地供应增加，有助于稳定市场预期和满足刚需需求。

各类物业市场分析

商品住宅

关键数据：
- 供应量：0.00万平米（环比↓100%）
- 成交量：7.66万平米（环比↓25%）
- 成交均价：50515元/平米（环比↑3%）
市场表现：
- 成交户型结构以90平米以下和90-120平米为主，占成交总量的5成以上。
- 总价段中，300-500万元房源占比最高，达39.61%。
- 3-5万元/平米均价段房源去化占比超过6成，成为市场主流。
市场分析：
- 供应几乎停滞，导致成交户型向大户型偏移。
- 预计年底交易量仍将小幅回落，市场平稳发展仍是主基调。
- 二手房市场调整加剧，新房市场置换动力下降，价格可能开始松动。

公寓

关键数据：
- 供应量：0.00万平米（环比↓100%）
- 成交量：5.92万平米（环比↓29%）
- 成交均价：49908元/平米（环比↑2%）
市场表现：
- 禹洲雍贤府以26套成交登顶，项目位于浦东、闵行、奉贤交界处，提供多种户型选择。
- 青浦、浦东、崇明等地项目表现突出，其中禹洲雍贤府、融信铂爵、仁恒西郊花园等项目成交居前。
市场分析：
- 配套政策推动租赁住房市场发展，虹桥商务区推出租赁住宅用地，首批人才公寓开始申请。
- 土地成交溢价为零，有助于控制房价上涨。
- 市场进入调整期，刚需和改善型客户仍为主力。

别墅

关键数据：
- 供应量：0.00万平米（环比--）
- 成交量：1.74万平米（环比↓7%）
- 成交均价：52582元/平米（环比↑7%）
市场表现：
- 禹洲东滩雍禧（东滩豫翠苑）以15套成交蝉联联排销冠。
- 海源别墅以1套成交登顶独栋销冠。
- 项目多为改善型客户购买，部分项目附赠面积吸引购买。
市场分析：
- 联排别墅仍是市场热点，但整体成交量仍处于低位。
- 崇明陈家镇板块项目表现突出，市场博弈加剧，可能出现“有价无市”现象。

商业

关键数据：
- 供应量：0.00万平米（环比↓100%）
- 成交量：1.35万平米（环比↓16%）
- 成交均价：32743元/平米（环比↑8%）
市场表现：
- 青浦朱家角板块的尚都里休闲广场以9套成交登顶，项目定位为家庭度假俱乐部。
- 青浦绿地中心、金鼎香樟苑等项目表现亮眼。
市场分析：
- 商业市场成交量下滑，但价格稳步上升。
- 青浦区成为商业成交主力，未来商业配套完善将带来持续需求。

写字楼

关键数据：
- 供应量：0.00万平米（环比↓100%）
- 成交量：2.80万平米（环比↓1%）
- 成交均价：46557元/平米（环比↑19%）
市场表现：
- 闵行华漕板块的新华联国际中心以13套成交位居首位。
- 写字楼整体空置率上升，但净吸纳量增加，外资研发中心政策推动需求。
市场分析：
- 华漕板块因西郊庄园开发提升知名度，吸引外籍人士和涉外学区需求。
- 预计未来核心商务区写字楼交易将增加，境外投资者比例回升。

本周案例分享：招商中环华府

项目信息：
- 地址：宝山环镇北路文海路路口
- 开盘时间：2017年5月10日加推
- 占地面积：58778平米
- 建筑面积：129000平米
- 容积率：2.20
- 绿化率：35%
- 物业费：2.50元/平米·月
户型与价格：
- 加推户型为100-120平米三房，价格均价7.5万元/平米。
- 热销户型为86平米两房和128平米三房，设计朝南，采光良好，功能性较强。
项目卖点：
- 品牌房企打造，产品稀缺。
- 交通便利，毗邻上海大学，近轨交7号线，规划多条轨道交通线路。
- 商业配套成熟，周边有沃尔玛、家乐福、宜家等。
- 区域生态面积大，未来发展潜力可观。

关键信息汇总

政策导向：调控政策持续从严，年底信贷额度紧张，交易预计继续低迷。
市场趋势：整体市场呈现“量跌价升”态势，新房市场以置换为主，二手房调整影响新房。
租赁市场：虹桥商务区推出租赁住宅用地，人才公寓开始申请，土地成本低，抑制房价上涨。
区域热点：华漕、朱家角、陈家镇等板块表现突出，吸引投资与居住需求。
项目动态：招商中环华府预计12月16日加推，项目具备品牌、交通、配套等优势。

同策研究院联系方式

微信公众号：同策研究院、同策资管、老张宏论
研究总监：宋红卫
联系电话：51560606-8139 / 13816098769
公司网址：www.tospur.com

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