仲量联行北京房地产市场2022年第二季度回顾及展望_30页_6mb

报告摘要

北京房地产市场 2022年第二季度总结

核心内容概览

2022年第二季度，北京房地产市场整体呈现稳中有降的趋势，尤其在办公楼市场，需求和租金表现较为疲软，但部分子市场如零售和高端酒店市场仍表现出一定的活跃度和投资潜力。

办公楼市场回顾

新增供应与净吸纳量

本季度新增供应为0平方米，净吸纳量为46,655平方米。
与2022年第一季度相比，净吸纳量下降了三分之二。
市场上的大部分交易处于谈判阶段，因入场装修和到岗率受限而暂缓。

租金表现

整体租金环比下降0.2%，但同比微涨0.5%。
全市九个子市场中有四个出现租金负增长。
空置率下降0.4个百分点至9.8%，降幅较上一季度缩小1.1个百分点。

行业需求分布

金融行业为市场主要需求来源，大型金融企业持续推动租赁活动。
科技行业如半导体、人工智能等保持活跃，而TMT巨头企业需求释放放缓。
内资租户主导市场搬迁与扩张，外资租户则维持现状或缩减面积。

子市场动态

中关村和金融街子市场业主空置压力增大，主要由于在线教育和TMT企业退租。
丽泽区域因平安集团的收购成为高品质办公项目的主要持有者。

零售市场动态

投资趋势

新零售投资热度持续增长，疫情后出现爆发式增长。
餐饮仍为投融资主力，占2021年总融资数量近半数。
资本更加关注细分品类，如精品咖啡、养生茶、微醺类餐饮等。

品牌扩张与瓶颈

资本驱动的品牌面临同质化竞争，部分品牌扩张后迅速收缩。
加盟模式在扩张初期影响品牌抗风险能力，导致运营压力增加时迅速收缩。
资本推动的品牌有助于缓解业主空置压力，并提升购物中心客流与人气。

高端酒店市场回顾

供给情况

2022年北京高端酒店客房供给增长平稳，新增283间（首钢园香格里拉酒店）。
预计年内雁柏山庄将开业，新增67间客房。
2023年预计新增怀柔喜来登（272间）和大兴凯悦（320间）。

业绩表现

2022年5月数据：入住率为29.5%，平均房价为1,061元，RevPAR为313元。
入住率恢复程度为62.5%（同比2021年），但低于2021年同期。
2022年北京高端酒店交易额占全国20%以上。

投资趋势

出售趋势：受“三条红线”政策影响，酒店出售活动持续。
收购趋势：投资人对具有独立产权销售潜力的服务式公寓仍感兴趣。
酒店改长租：老旧酒店重新定位为长租公寓，受到市场关注。
债权投资：部分机构型投资人通过债权方式为酒店业主提供融资支持。

租金预测影响因素分析

宏观端

GDP、人均可支配收入、失业率等宏观指标影响市场预期。
第三产业经济指标、中小微企业营收等反映行业健康度。
办公楼竣工面积、新开工面积等反映市场供需。

市场端

市场整体成交量、看房量、未来供应等影响租金走势。
区域规划、空置率、楼宇集群程度等决定子市场租金趋势。
周边项目租赁策略、基础设施配套等影响项目租金表现。

项目端

楼宇硬件条件如得房率、标准层高、客梯数量等对租金有中长期影响。
租赁条件如佣金、装免期、入驻率等直接影响租金变化。
商业配套、至地铁站距离等影响租户选择与项目吸引力。

租金情景预测

情景	全年租金增长率
积极复苏	5.4%
基准平稳	2.3%
风险承压	-3.1%

积极复苏情景：疫情无反弹，市场需求稳定，优秀项目租金上涨。
基准平稳情景：零星疫情，需求趋稳，空置率小降，租金小幅回升。
风险承压情景：疫情反复，经济受阻，租赁活动放缓，空置率上升，租金下探。

总结

2022年第二季度，北京房地产市场整体呈现温和下行趋势，办公楼市场受疫情和行业调整影响较大，而零售和高端酒店市场则表现出较强的韧性。资本在零售市场中持续追逐细分品类与高性价比资产，而在酒店市场中则关注资产出售、长租转化及债权投资等多元化策略。租金走势受多重因素影响，包括宏观经济、市场供需及项目本身条件，未来市场表现将取决于疫情控制情况与经济复苏力度。

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