仲量联行2025年北京房地产市场回顾及2026年展望报告_20页_1mb

北京房地产市场 2025回顾及2026展望总结

核心内容概览

2025年北京房地产市场整体呈现成交量下降、市场分化加剧、投资需求结构性调整的特征。2026年市场有望在政策利好和资本流动影响下迎来新的发展机遇。

办公楼市场回顾

2025年第四季度市场指标

• 新增供应：0平方米
• 净吸纳量：21,790平方米
• 平均租金：CNY 210元/平方米/月
• 空置率：15.2%（较2024年Q4下降1.3个百分点）

市场趋势

• 净吸纳量维持在较低水平，年末空置率小幅回落
• 投资市场交易类型更加多元，反映市场活跃度有所回升
• 买方类型以自用型买家和险资为主，外资投资意愿减弱
• C-REITs政策的推进将利好优质资产，未来市场有望迎来更多机遇

酒店市场回顾

2025年下半年市场表现

• 高端及以上酒店新增供应：5家，共计新增客房1,505间，供应量较2024年明显增长
• 市场业绩：整体表现低于2024年同期
  • 平均入住率（OCC）与去年同期基本持平
  • 平均房价（ADR）同比下降逾5%
  • 每间可出租客房收入（RevPAR）同比减少超过4%

市场影响因素

• 重大活动管控、企业预算下降及游客消费趋于理性
• 国际游客增长潜力显著，俄罗斯、东南亚、韩国、澳新市场表现积极

未来供应计划

• 未来两年内预计有9家酒店在北京陆续开业，新增客房2,608间
• 代表性项目包括：
  • 北京怀柔万豪酒店（266间）
  • 北京北辰丽思卡尔顿酒店（282间）
  • 北京东城JW万豪酒店（404间）
  • 北京北辰万豪侯爵酒店（671间）
  • 北京六郎庄金普顿酒店（待定）
  • 北京六郎庄六善酒店（待定）

投资市场回顾

市场概况

• 2025年北京及上海商业地产大宗交易成交额呈现下降趋势
• 北京投资市场交易类型更加多元，反映出市场结构的调整

资本化率趋势

• 2021年后，办公楼及零售板块资本化率大幅上升
• 高端酒店市场资本化率受政策和资本流动影响，呈现结构性调整

买方类型分析

• 自用型买家和险资主导市场
• 外资投资意愿减弱，市场集中度提升

市场未来展望

2026年机遇

• C-REITs政策扩围：利好优质资产，提升市场流动性
• 全球资本流动：美联储降息、日本央行加息等政策对资产价值产生影响
• 酒店REITs进展：酒店资产有望纳入REITs底层资产，推动资产金融化

酒店市场展望

• 酒店资产加速业绩修复，注重运营效率和现金流管理
• 市场进入“买方窗口期”，资产价格理性回调，投资回报率更具吸引力

关键数据与图表说明

• 市场数据来源：仲量联行研究部、仲量联行酒店及旅游地产事业部、STR数据库
• 图表信息：
  • 2025年北京及上海商业地产大宗交易成交额（2019-2025）
  • 北京甲级办公楼市场成交量及净吸纳量历年分析
  • 北京高端及以上酒店市场入住率、平均房价、每间可出租客房收入对比（2025 VS. 2024，2025 VS. 2019）
  • 北京投资市场按资产类别划分的资本化率趋势

结论

2025年北京房地产市场整体呈现下行趋势，尤其在办公楼和酒店领域。然而，随着C-REITs政策的推进和全球资本流动的调整，2026年市场将进入结构性调整与机遇并存的阶段，投资与运营需求将逐步释放。