仲量联行2020年第二季度青岛房地产市场回顾报告_22页_2mb

2020年上半年青岛房地产市场回顾及展望总结

核心内容概览

2020年上半年，青岛房地产市场在疫情和宏观经济背景下呈现出一定的波动与调整。整体市场在办公楼、零售物业和住宅领域均受到不同程度的影响，但随着疫情逐步控制，部分行业开始复苏，市场逐步回暖。

办公楼市场分析

甲级办公市场

• 净吸纳量：1.7万平米，其中60%的需求来自2019年，疫情后新增需求仅占约三分之一。
• 空置率：下降，但受疫情和企业经营不确定性影响，2/3的甲级办公楼出现退租或缩租。
• 租金变化：租金整体下降，但部分核心区域租金企稳。

乙级办公市场

• 空置率：27.6%，较2019年第四季度上升0.3个百分点。
• 租金变化：租金略有下降，但因新项目入市和自用型企业入驻，市场去化情况有所改善。

区域表现

• 新都心：空置率下降1.7个百分点，租金上涨3.7%。
• 市北CBD：空置率下降9.1个百分点，租金微降1.1%。
• 金家岭：空置率上升0.5个百分点，租金微降0.1%。
• 香港中路：空置率上升2.9个百分点，租金下降7.2%。

需求结构

• 传统产业：专业服务、金融、贸易零售等仍是主要租赁需求来源。
• 新兴行业：线上教育、新媒体、大健康等新兴行业需求逐渐显现，成为市场新增亮点。

零售物业市场分析

市场供需

• 净吸纳量：-1.9万平米，为近十年首次连续两个季度负增长。
• 新增供应：上半年无新增优质零售项目，新增供应主要集中在郊区。

租金变化

• 租金承压：受疫情影响，市场租金整体下滑，部分区域表现分化。
• 业态表现：
  • 时尚类：需求集中在核心商圈，如香港中路（32%）、金家岭（24%）等。
  • 服饰类：受疫情影响最为明显。
  • 运动类：需求持续增长。
  • 配饰类：鞋帽皮包与珠宝配饰类品牌呈现个性化扩张趋势。
  • 美妆类：不同年龄段消费者全面火爆。
  • 餐饮类：大众正餐关店与开店比例相当，快餐简餐因外卖模式复苏较快。

展望

• 郊区商业：将成为未来市场关注焦点，预计带动零售地产市场稳定发展。
• 数字化升级：疫情促使部分零售企业加速数字化转型，以适应消费者变化。
• 租金趋势：租金将持续下降，提升出租率成为主要诉求。

住宅市场分析

政策环境

• 政策基调：上半年政策环境总体宽松，但市场调控仍存在。

住宅用地市场

• 成交量：120宗，同比增加51.9%。
• 成交楼面价：2,919元/平方米，同比下降24.7%。

商品住宅市场

• 成交量：36,217套，同比增加26.5%。
• 成交均价：13,784元/平方米，同比下降1.2%。

展望与建议

• 短期影响：疫情对市场造成短期冲击，新增供应出现延误，但整体市场趋于稳定。
• 双核驱动：传统产业与新兴行业共同支撑市场需求，形成双核驱动格局。
• 租金趋势：租金在短期内仍会下降，但长期将趋于企稳。
• 郊区商业：未来市场关注重点，具备发展潜力。
• 数字化转型：零售行业需加快数字化升级，以应对消费者行为变化。

总结

2020年上半年青岛房地产市场整体呈现波动调整态势，办公楼市场因疫情和企业行为变化导致空置率和租金波动，但核心区域租金企稳。零售市场受疫情影响显著，租金承压，但郊区商业和新兴行业需求增长。住宅市场成交量上升，但价格略有下降。展望未来，市场将逐步恢复，租金趋于稳定，郊区商业和数字化转型成为关注重点。