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北京房地产市场报告（2021年第二季度）总结

核心内容概览

2021年第二季度，北京房地产市场在疫情后逐步复苏，呈现出写字楼、零售和物流市场净吸纳量增长，空置率下降，租金企稳或回升的态势。商务园区市场租赁需求更加多元化，投资市场活跃度提升，国内险资和境外资本积极参与交易，推动市场流动性改善。

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主要观点

写字楼市场

• 净吸纳量创历史新高：全市净吸纳量达30.0万平方米，环比增长81%，主要由升级需求推动。
• 金融业主导新租需求：金融业（尤其是基金、证券）占新租需求34%，TMT和专业服务业分别占30%和7%。
• 区域供需分化明显：中关村和望京空置率最低，金融街空置率升至2010年以来最高，CBD、燕莎等成熟商务区去化加快。
• 租金小幅下跌：全市平均租金报价环比下降0.7%，但部分区域租金有所上涨。
• 未来供应压力：未来六个月将有近59万平方米新增供应，空置率或重新上扬。

零售物业市场

• 新兴商务区带动增长：丽泽和通州新购物中心开业，新增17.5万平方米商业面积。
• 高流量业态表现活跃：餐饮、新能源汽车展厅、儿童及亲子业态需求旺盛。
• 区域型购物中心复苏：出租率和客流回升，整体空置率环比下降1.9个百分点至8.5%。
• 租金小幅上涨：购物中心首层租金报价环比上涨0.1%。
• 未来供应计划：未来六个月将有43.6万平方米新增供应，预计租金小幅回升。

物流设施市场

• 净吸纳量创新高：净吸纳量达102,600平方米，环比增长132%，为近三年最高。
• 电商与第三方物流需求强劲：分别占新增租赁面积的34%和26%。
• 空置率降至2019年以来最低：1.0%，供不应求局面持续。
• 仓储用地市场活跃：大兴机场临空经济区和密云新增29.5万平方米仓储用地，用于城市配送。
• 未来供应预期：未来六个月预计新增21.2万平方米供应，缓解供需矛盾。

商务园区市场

• 净吸纳量环比增长17%：达180,200平方米，主要由科技、互联网、生物医药等产业推动。
• 经开区表现突出：受益于政策扶持，成为去化面积最多的子市场。
• 租金表现分化：部分子市场租金小幅上涨，部分继续下调。
• 未来供应压力：北清路、丰台科技园、经开区等子市场将新增近110万平方米供应，去化压力加大。

物业投资市场

• 成交总额稳定：环比增长0.1%，达209.4亿元。
• 办公物业占主导：占总交易额的54%，核心、新兴商务区和商务园区均有成交。
• 零售物业投资意愿恢复：占总交易额的19%，投资吸引力回升。
• 国内险资活跃：完成多项大额交易，如和谐健康保险收购SK大厦（90.6亿元）、平安收购北京来福士（43.3亿元）。
• 境外资本参与度提升：博枫购入含北京悦荟广场的资产包，推动市场交易。

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关键信息

市场表现数据

• GDP：2021年上半年同比上涨13.4%
• 社零总额：2021年1-6月同比上涨21.0%
• 固定资产投资：2021年1-6月同比上涨9.2%

写字楼数据

• 净吸纳量：30.0万平方米
• 空置率：16.9%（环比下降0.5个百分点）
• 平均租金：398.9元/平方米/月（环比下降0.7%）

零售物业数据

• 净吸纳量：299,400平方米
• 空置率：8.5%（环比下降1.9个百分点）
• 平均租金：35.9元/平方米/日（环比上涨0.1%）

物流设施数据

• 净吸纳量：102,600平方米
• 空置率：1.0%（环比下降0.7个百分点）
• 平均租金：53.1元/平方米/月（环比上涨2.0%）

商务园区数据

• 净吸纳量：180,200平方米
• 空置率：16.9%（环比下降2.2个百分点）
• 平均租金：161.2元/平方米/月（环比下降0.3%）

投资市场数据

• 成交笔数：7笔
• 成交总额：209.4亿元
• 超大体量交易：3宗，其中CBD交易为2019年以来最大

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重要交易案例

项目名称	物业类型	总价（人民币）	买家
SK大厦	办公	90.6亿	和谐健康保险
合景中心A座	办公	16.7亿	农业银行
北京悦荟广场	零售	40.0亿	博枫
北京来福士	综合体	43.3亿	平安保险
中创芯中心	办公	5.6亿	北京声讯电子

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总结

本季度北京房地产市场整体呈现复苏态势，写字楼、零售和物流市场均出现净吸纳量增长与空置率下降。投资市场活跃度提升，国内险资和境外资本积极参与，推动市场流动性改善。未来六个月市场将面临新的供应压力，但整体需求仍保持强劲，租金有望逐步企稳回升。