仲量联行青岛房地产市场2022年第二季度回顾及展望_34页_2mb

青岛房地产市场回顾总结

核心内容概述

2022年第二季度，青岛房地产市场在经济复苏和区域一体化发展背景下呈现复杂态势。尽管整体经济有所回暖，但房地产开发投资同比下降，市场租金承压，业主与租户策略趋于谨慎。同时，青岛作为山东半岛的中心城市，正通过承接全球海洋中心城市和区域经济一体化机遇，进一步发挥其在优质办公楼和零售物业市场中的引领作用。

主要观点

• 经济数据：2022年第一季度青岛GDP同比增长5.3%，社会消费品零售总额增长3.9%，进出口总额增长9.6%。房地产开发投资则同比下降10.6%。
• 办公市场：三大核心商务区（New City Center 新都心、ShibeiCBD市北CBD、金家岭金融区）在差异化定位下形成价值高地，但整体租金下行，甲级市场空置率上升。
• 需求与供给：科技互联网行业在办公市场表现突出，大面积租赁需求增加。非核心商务区新增供应量显著，预计未来两年将占新增供应总量的76%。
• 租金趋势：租金持续下行，市场预期对租金反弹信心不足，业主倾向于以价换量，稳定入驻表现。
• 零售市场：非核心商圈开店活跃度提升，微醺类品牌逆势扩张，成为新消费品牌扩张的重要力量。资本推动实体商业焕新，但需警惕短期热潮褪去后的风险。
• 市场展望：未来供应放量将逐步回落，部分项目可能延迟交付，青岛零售商业向近郊板块下沉趋势明显。
• 全国视角：中国40城办公楼市场指数显示，多数城市甲级租金环比下降，空置率高于30%的城市面临较大去化压力，青岛在山东16城中办公市场租金最高，反映较强的企业承付能力。

关键信息

优质办公楼市场

• 市场分布：青岛优质办公楼主要分布在New City Center新都心、市北CBD和金家岭金融区。
• 市场表现：
  • 新都心：市场存量增加55,030平方米，空置率上升至32.5%，平均租金下降4.9%。
  • 市北CBD：市场存量保持稳定，空置率下降至22.9%，平均租金下降5.0%。
  • 金家岭：市场存量增加116,262平方米，空置率下降至35.1%，平均租金下降4.7%。
  • 香港中路：市场存量稳定，空置率下降至30.2%，平均租金下降6.4%。
• 供需分析：甲级市场空置率因新项目交付而上升，乙级市场相对稳定。科技互联网行业是主要需求来源，其租赁成交中52%为2,000平方米以上的大面积需求。金融业中约66%的租赁需求为1,000-2,000平方米的半层或整层需求。
• 租金分析：租金下跌趋势持续，市场情绪受疫情影响，租金反弹信心不足。

优质零售物业市场

• 市场表现：
  • 总存量：2022年第二季度总存量为4,945,564平方米，环比增加124,500平方米。
  • 空置率：7.7%，环比上升0.1个百分点，同比略有下降。
  • 首层租金：221元/平方米/月，环比和同比均下降1.3%。
• 需求分析：
  • 非核心商圈开店活跃度提升，资本驱动下的新消费品牌扩张明显。
  • 餐饮类品牌中，高端正餐受疫情影响，占比下降，而中式烘焙和甜品等细分赛道热度上升。
  • 微醺类品牌如Helens海伦司逆势扩张，提升坪效和客单价。
• 市场展望：
  • 青岛零售商业向近郊板块加速下沉，新增供应主要集中在西海岸新区、高新区和即墨板块。
  • 实体商业需为资本冷却后的网红品牌退租做好准备，探索可持续的合作模式。

全国办公楼市场指数

• 中国40城办公楼市场指数：反映城市高品质办公楼的商业价值，涵盖体量、运营和财务指标。
• 市场表现：
  • 租金：全国20个重点城市中，约三分之二的甲级租金环比下降，多数城市租金呈下行趋势。
  • 空置率：9个城市甲级空置率高于30%，面临较大去化压力；7个城市处于20%-30%可控区间；5个城市空置率低于20%，处于健康水平。
• 山东16城办公市场：
  • 市场存量：济南以近900万平方米的存量成为山东16城中办公市场规模最大的城市。
  • 租金与空置率：青岛办公平均租金在山东16城中最高，但多数城市租金较低，有利于市场可持续发展。
  • 发展差异：部分城市尚处发展早期，而部分城市表现出较大发展潜力，如临沂、淄博、日照、东营等。

总结

2022年第二季度，青岛房地产市场在整体经济复苏和区域一体化发展背景下，呈现租金下行、空置率上升、新项目交付带来的供应压力等特征。科技互联网和金融业是主要租赁需求来源，非核心商圈开店活跃度提高，微醺类品牌成为新消费领域的亮点。未来市场将面临供应放量回落、业主策略调整等挑战，同时，政策支持和资本驱动有望为商业地产市场带来新的发展机遇。