北京写字楼市场简报2019年第二季度_2页_862kb

北京甲级写字楼市场分析总结（2019年第二季度）

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯市场研究部发布，主要分析了2019年第二季度北京甲级写字楼市场的供应、需求、租金及空置率等关键指标，并对下半年市场趋势进行了展望。第一太平戴维斯是一家在伦敦证券交易所上市的全球领先房地产服务提供商，拥有悠久的历史和广泛的国际网络，涵盖美洲、欧洲、亚太、非洲和中东等地区。

主要观点

供应情况

• 新增供应：2019年第二季度，北京甲级写字楼市场迎来了三个新项目入市，分别是位于东长安街的国际俱乐部大厦、位于亚奥区域的城奥大厦，以及位于CBD核心区的中国人寿金融中心。
• 存量增加：全市甲级写字楼存量增至1,130.6万平方米（含自用面积）。
• 未来供应：预计2019年下半年将有七个新项目交付入市，主要集中在CBD核心区、丽泽金融商务区及亚奥区域，新增面积约为124.8万平方米。

需求情况

• 净吸纳量：2019年上半年全市甲级写字楼净吸纳量为61,489平方米，较去年同期有所下滑。
• 需求释放：新项目入市刺激了部分市场需求，同时二季度市场活跃度较一季度有所改善，净吸纳量环比上升。
• 重点区域：吸纳量主要集中在CBD及东长安街商圈，其中CBD核心区中服地块的中国人寿金融中心成为首个正式交付的项目，带动了该区域的市场活力。

租金与空置率

• 平均租金：2019年第二季度，全市甲级写字楼平均租金为人民币每平方米每月368.3元，连续第二个季度环比下跌。
• 租金指数：租金指数环比下降0.7%，同比上升7.0%。
• 空置率：全市空置率环比上升1.5个百分点至8.6%，同比上升2.7个百分点。
• 商圈差异：
  • CBD核心区：空置率环比上升4个百分点。
  • 东长安街：空置率环比上升3.6个百分点。
  • 亚奥区域：空置率环比上升12.2个百分点。
  • 中关村：租金指数环比小幅上升0.4%。
  • 金融街：租金指数环比下跌0.6%。
  • 次核心商圈：如燕莎、东二环及望京租金指数分别下跌2.0%、0.3%及3.7%。

关键信息

• 市场趋势：由于新增供应集中入市，市场正逐步进入调整周期，预计未来将更多由租户主导。
• 租金变化：租金增速放缓，市场整体面临租金下行压力。
• 去化压力：大体量新增供应将导致空置率进一步上升，项目去化周期拉长。
• 租户动态：
  • 永新华置业有限公司在中海广场承租1,600平方米。
  • 麦当劳在乐成中心承租2,400平方米。
  • 赛灵思在中海财富中心承租3,000平方米。
  • 苹果研发在融科资讯中心承租6,000平方米。
  • 东软集团在浦项中心承租1,077平方米。
  • 苏成空间在晋商联合大厦承租6,300平方米。

市场展望

• 供应集中：下半年CBD核心区、丽泽金融商务区及亚奥区域的新增供应将对市场产生较大影响。
• 市场格局变化：中服地块的供应标志着长期空缺区域开始放量，预计未来将对全市写字楼市场格局带来显著变化。
• 租金与空置率趋势：租金可能继续下行，空置率将上升，市场整体进入新的发展阶段。

数据来源

• 图1：供应、吸纳量和空置率（2014至1H/2019）
• 图2：各商圈空置率（Q3/2014至Q2/2019）
• 图3：各商圈租金指数（Q3/2014至Q2/2019）
• 表1：写字楼交易精选（Q2/2019）

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