2020年上半年北京房地产市场回顾及展望_6页_1mb

北京房地产市场2020年上半年总结

核心内容概览

2020年上半年，北京房地产市场受到新冠疫情的显著影响，整体呈现需求疲软、供应增长、租金下行的趋势。各细分市场表现不一，写字楼、零售物业、仓储物流及投资市场均有不同的动态变化。

各细分市场表现

写字楼市场

• 新增供应：2020年第二季度，中央商务区三星大厦竣工交付，新增90,000平方米可租面积；上半年总新增供应量达503,100平方米。
• 净吸纳量：二季度甲级写字楼净吸纳量为19,400平方米，首次转正；乙级楼宇净吸纳量为-6,200平方米，空置率上升至22.3%。
• 租金走势：二季度甲级写字楼租金报价跌至每月每平方米420.5元，环比下降1.2%；商务园区平均租金为每月每平方米156.8元，环比下降1.1%。
• 主要租户：科技及医药企业需求显著，尤其是线上教育和游戏类企业扩租活跃；医药企业升级搬迁和扩租需求明显。
• 市场展望：下半年预计新增供应708,000平方米，空置率可能进一步上升，租金面临下行压力。但随着疫情控制，优质楼宇租金回落可能释放潜在需求。

零售物业市场

• 新增供应：2020年第二季度无新增项目交付，上半年新增供应80,000平方米。
• 净吸纳量：二季度净吸纳量为15,400平方米，整体空置率上升至8.6%。
• 租金走势：首层平均租金为每天每平方米36.9元，环比下降1.6%。
• 市场动态：五棵松卓展购物中心停业改造，京南地区商业客流受疫情冲击。部分国际品牌重启北京首店计划，如太古里的United Tokyo、Public Tokyo，世贸天阶的Tim Hortons，国贸商场的Peet's Coffee。
• 市场展望：下半年将有约220,000平方米的新项目入市，空置率可能小幅上升，租金有上涨空间。

仓储物流市场

• 新增供应：上半年新增供应总量为80,000平方米，二季度净吸纳量为15,400平方米，整体空置率环比回落0.4个百分点至5.6%。
• 主要租户：冷链类租户成为新兴驱动力，顺义空港和平谷区域需求最为活跃，来自第三方物流和医药类企业。
• 市场动态：亦庄、大兴京南、房山板块因快递快运公司退租和电商迁往自建库影响，出现负吸纳。
• 市场展望：下半年预计新增供应66,000平方米，市场活跃度有望提升，租金有进一步上涨空间。

投资市场动态

• 大宗交易：2020年第二季度共达成九笔大宗交易，交易总额为108.3亿元人民币，环比下降46%；上半年大宗交易总额为309.8亿元，同比下降24%。
• 买家结构：境内地产基金成为最活跃买家，贡献62%的交易额；自用买家仍保持旺盛需求，但可售物业稀缺。
• 物业类型：写字楼占据主导地位，占本季度总交易额的78%；零售物业贡献剩余22%。
• 市场展望：大型投资者更趋偏好具有稳定现金流的物业，而中小型投资者和自用买家迎来拓展机会窗口。

主要观点

• 需求结构变化：疫情后，市场需求从传统行业向新兴行业（如TMT、生物医药、线上教育）转移。
• 租金下行压力：受疫情影响及供应增加，各细分市场租金普遍下行，尤其写字楼和零售物业。
• 供应与去化压力：新增供应持续增加，但市场去化仍面临挑战，尤其是商务园区和零售物业。
• 租户与业主合作模式创新：部分业主与品牌方探索新型合作模式，如租金模式调整、联合推广、数据分享等。
• 投资市场观望情绪浓厚：疫情导致交易延滞，投资者避险情绪上升，偏好稳定现金流物业。

关键信息

• 写字楼：二季度甲级净吸纳量转正，乙级空置率上升；科技、医药企业扩租活跃。
• 零售物业：无新增项目交付，空置率上升；部分国际品牌重启北京首店计划。
• 仓储物流：冷链类租户成新驱动力，顺义空港和平谷需求活跃；下半年新增供应预期提升市场活跃度。
• 投资市场：大宗交易总额下降，境内地产基金活跃；写字楼为主要交易类型，自用买家需求旺盛。