2021-11-25-城市测量师行-房地产2021年10月_市场供求回落_商办均价稳中有升_5页_1mb

2021年10月上海商办市场总结

核心内容概述

2021年10月，上海商办市场整体呈现供应和需求双降的趋势，但成交均价稳中有升。市场供求差距扩大，导致可售面积减少，同时商办物业存量仍处于高位，去化压力依然存在。

一、市场供应情况

• 供应总量大幅缩水：
  商业物业供应环比骤减72.8%，为年内最低水平；办公物业供应相对稳定，但整体仍处于低位。

• 区域供应分布：

  • 办公物业新增主要集中在奉贤、嘉定、闵行三区，其中奉贤区凭借富力广场项目贡献超过2万平方米的供应面积，占全市总量的五成左右。
  • 商业物业供应各区差异不大，闵行区表现相对突出。

二、市场成交情况

• 成交总量环比下降：
  商办物业成交总量环比减少，商业用房成交面积回落至近半年月均线附近；办公物业成交环比降幅较小，但自7月起连续三月下降。

• 区域成交表现：

  • 闵行区在两类物业成交量上均超过2万平方米，成为当月成交领头羊。
  • 徐汇区办公物业成交量位列第二，徐汇鑫耀中城项目是主要支撑。
  • 松江区在商业物业成交中表现亮眼，占据成交前十榜单中的三席。

三、成交均价走势

• 成交均价稳中有升：
  10月商办物业成交均价重回4万元/平方米以上，整体市场呈现温和上涨趋势。

• 价格差异：

  • 商业物业价格提升主要得益于销量排名前两位项目的带动。
  • 办公物业价格差异相对较小，市场整体价格提升较为均衡。

四、典型案例分析

1. 办公销冠——徐汇鑫耀中城

• 项目位置：位于徐汇区康健田林板块，漕河泾开发区东南角，地铁12号线虹漕路站和桂林公园站之间。
• 项目规模：总占地面积11.83万平方米，总建筑面积35.69万平方米。
• 10月成交情况：
  • 成交办公物业16套，面积近1.74万平方米。
  • 成交均价为5万元/平方米，总交易金额约8.69亿元。
  • 成交房源在同一交易日以相同单价出售，推测为整体交易。

2. 商铺销冠——静安苏河湾中心

• 项目位置：位于静安区不夜城板块，面朝苏州河，东至山西北路，西至浙江北路。
• 项目规模：占地面积2.49万平方米，总建筑面积约18.23万平方米，规划包含商业、办公、住宅等多种物业类型，并复建8栋石库门建筑，保留城市绿地。
• 10月成交情况：
  • 成交1套商业物业，面积6797平方米。
  • 成交均价68499元/平方米，总交易金额约4.66亿元。

五、市场趋势与展望

• 供求差距加大：
  10月市场供求体量差距扩大，导致两类物业可售面积明显减少。

• 长期去化压力：
  尽管短期成交均价有所回升，但商办物业存量仍处于高位，未来去化压力依然较大。

• 市场韧性显现：
  虽然供应和成交总量下降，但部分优质项目仍具备较强的市场吸引力，带动均价上涨。

六、免责声明

• 本报告数据仅供参考，不反映个别项目具体情况。
• 特定项目需读者自行咨询专业意见。
• 未经许可，不得擅自转载本报告内容。

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