20211126-城市测量师行-房地产2021年10月_市场供求回落_商办均价稳中有升_5页_1mb

2021年10月上海商办市场总结

核心内容概述

2021年10月，上海商办市场整体呈现供应减少、成交回落的趋势。尽管商业和办公物业的成交均价稳中有升，但市场整体热度有所下降，供求差距扩大，导致可售面积减少。市场供应和需求的结构性变化表明，商办市场仍面临较大的去化压力。

主要观点

• 供应量大幅缩水：

  • 商业物业供应量环比下降72.8%，为年内最低；
  • 办公物业供应相对稳定，但整体仍处于低位。

• 成交总量回落：

  • 商业用房成交面积回落至近半年月均线附近；
  • 办公物业成交环比降幅较小，但自7月以来连续三个月下降。

• 成交均价稳中有升：

  • 商办物业成交均价重回4万元/平方米以上；
  • 商业物业均价上涨主要受销量前列项目的带动；
  • 办公物业价格差异较小，整体市场均价有所提升。

• 区域表现分化：

  • 办公物业成交量主要集中在奉贤、嘉定、闵行三区，其中奉贤区贡献超过五成；
  • 商业物业成交量以闵行区最为突出，松江区也有不错表现。

关键信息

供应分布

• 商业物业供应区域差异不大，闵行区相对突出；
• 办公物业供应主要集中在奉贤、嘉定、闵行三区，奉贤区因富力广场项目贡献近2万方，占全市总量五成左右。

成交分布

• 闵行区在办公和商业物业成交量上均领先全市；
• 徐汇区办公物业成交量位列第二，受徐汇鑫耀中城项目支撑；
• 松江区商业物业表现亮眼，成交量前十榜单中有三席。

典型案例

办公销冠——徐汇鑫耀中城

• 位置：徐汇区康健田林板块，漕河泾开发区东南角；
• 项目特点：集住宅、办公和商业于一体，分三期开发；
• 10月表现：
  • 成交办公面积近1.74万平方米；
  • 成交均价5万元/平方米，总金额约8.69亿元；
  • 推测为整体交易，同一交易日以相同单价出售。

商铺销冠——静安苏河湾中心

• 位置：静安区不夜城板块，面朝苏州河；
• 项目特点：包含商业、办公、住宅等多种物业类型，复建8栋石库门建筑，保留城市绿地；
• 10月表现：
  • 成交商业面积约6797平方米；
  • 成交均价68499元/平方米，总金额约4.66亿元。

市场趋势与展望

• 长期去化压力仍存：尽管10月供应减少，但商办物业存量仍处于高位，未来去化压力较大；
• 市场热度有所降温：供需差距扩大导致可售面积减少，市场整体热度回落；
• 价格稳中有升：成交均价的上涨反映出市场对优质项目的偏好，但整体市场仍需时间消化库存。

免责声明

• 本报告数据仅供参考，不反映个别项目具体情况；
• 读者应对特定项目自行咨询专业意见；
• 城市测量师行保留所有版权，未经许可，不得擅自转载。

联系方式

• 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司；
• 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F；
• 邮编：200003；
• 网址：www.surea.com；
• 电子邮箱：surea@surea.com；
• 电话：86 21 63589988；
• 二维码：可通过扫描二维码获取更多楼市资讯及研究报告。