房地产行业：如何拆解2020_年地产投资？-20191206-长江证券-12页_830kb

房地产行业投资分析总结

核心内容

本报告分析了2019-2020年房地产开发投资完成额及相关细分项的增速预测，并对地产板块的投资价值进行了评估。

主要观点

• 房地产开发投资完成额预计在2019年增长9.8%，2020年增长6.4%。
• 地产投资链整体表现较好，尤其是土地购置费和建安及其他费用。
• 龙头房企经营稳健，板块估值仍有修复空间，推荐关注阳光城，长期看好万科A和保利地产。
• 房地产政策的不确定性与融资环境趋紧是主要风险点。

关键信息拆解

房地产开发投资完成额

• 测算公式：房地产开发投资完成额 = 土地购置费 + 单位建安及其他费用 × 房屋施工面积。
• 2019年：预计增速为9.8%。
• 2020年：预计增速为6.4%。

土地购置费

• 增速预测：2019年为15%，2020年为5%。
• 统计方式：采用“收付实现制”，若为分期付款则分期计入。
• 滞后性：土地购置费一般滞后土地成交价款6-12个月。
• 2019年前10月：土地购置费同比增速为18.4%。

建安及其他费用

• 增速预测：2019年为7.5%，2020年为7.0%。
• 单位建安及其他费用：2019年为1010元/平，2020年预计为1010元/平。
• 占比：建安费用（建筑工程+安装工程）占建安及其他费用的约91%。

施工面积

• 增速预测：2019年为8.6%，2020年为7.0%。
• 测算公式：施工面积 = 上一年施工面积 - 上一年竣工面积 + 当年新开工面积 - 当年净停工面积。
• 影响因素：主要受新开工面积影响，但净停工面积的增加也导致施工面积增速低于新开工面积。

新开工面积

• 增速预测：2019年为8.7%，2020年为2.1%。
• 区域差异：
  • 东部地区：2019年为2.1%，2020年预计为-0.5%。
  • 中部地区：2019年为8.0%，2020年预计为0.3%。
  • 西部地区：2019年为20.8%，2020年预计为8.0%。
  • 东北地区：2019年为10.5%，2020年预计为0.0%。
• 趋势：2019年前10月新开工面积增速为10%，但受销售增速放缓及融资环境趋紧影响，增速有所下降。

竣工面积

• 增速预测：2019年为5.2%，2020年为10%。
• 高峰期：受交房合同约束影响，预计2019年第四季度为住宅竣工高峰期。
• 历史规律：11月和12月竣工面积占全年约40%。

净停工面积

• 占比预测：2019年为7.7%，2020年为8.0%。
• 增长趋势：自2015年起净停工面积显著增长，从2014年的1.72亿平增至2018年的6.70亿平。
• 影响因素：与2016年以来地价上涨、限价政策趋严相关。

投资建议

• 板块估值：当前地产板块估值仍处于底部，具备修复空间。
• 龙头房企：万科A、保利地产销售韧性较强，预收账款充足，利润率稳定，未来盈利增长可期。
• 推荐金股：阳光城为12月金股。

风险提示

1. 融资环境趋紧可能导致房企拿地意愿下降。
2. 房地产政策存在不确定性，可能影响市场走势。

图表说明

• 图1：房地产开发投资完成额测算公式。
• 图2：土地购置费一般滞后土地成交价款，预测2020年土地购置费增速约5%。
• 图3：2018年以来单位建安费用逐渐下降。
• 图4-10：展示各地区商品房销售面积增速与新开工面积增速的关系。
• 图11：2019年第四季度为住宅竣工高峰期。
• 图12：2015年后净停工面积显著增长。
• 图13：施工面积增速主要受新开工面积影响。

数据来源

• 数据来源：Wind、长江证券研究所。

报告结构

• 目录：涵盖房地产开发投资完成额、土地购置费、建安及其他费用、施工面积、竣工面积、净停工面积等核心指标。
• 图表目录：包含多个关键指标的图表说明。
• 分析师声明：吕聪，长江证券分析师，执业证书编号：S0490519060004。
• 联系人：薛梦莹，联系方式：xuemy@cjsc.com.cn。
• 相关研究：包含多篇关于房地产销售和竣工的分析报告。

总结

本报告对2019-2020年房地产开发投资完成额及其细分项进行了详细拆解与预测，指出在政策预期稳定的情况下，地产投资链整体表现良好。同时，报告强调龙头房企的稳健经营和估值修复潜力，建议关注万科A、保利地产及阳光城等标的，但提醒投资者注意融资环境趋紧和政策不确定性的风险。