20230518-国盛证券-房地产开发_1-4月统计局数据点评-统计局基数调整_销售回落新开工投资低迷_13页_676kb

房地产开发行业分析总结

核心内容概览

本报告分析了2023年1-4月中国房地产开发行业的主要数据表现，涵盖开发投资、新开工、竣工、销售及资金到位情况，并提出投资建议与风险提示。

主要观点

房地产开发投资

• 累计投资：全国房地产开发投资额为35514亿元，同比减少6.2%，较1-3月降幅扩大0.4pct。
• 单月投资：4月单月投资额为9540亿元，环比减少22.5%，同比减少7.3%。
• 投资拖累因素：土地投资、新开工和施工面积持续低迷，导致开发投资负增长，且降幅扩大。
• 区域表现：东部地区降幅收窄至-2.1%，而中部、西部和东北地区降幅扩大。
• 业态表现：住宅投资累计同比降幅为-4.9%，办公楼降幅收窄至-9.2%，商业营业用房降幅为-17.4%。

新开工面积

• 累计新开工：全国新开工面积为31220万方，同比减少21.2%，较1-3月降幅扩大2pct。
• 单月新开工：4月新开工面积为7099万方，环比减少32.7%，同比减少27.4%。
• 原因分析：土地成交处于低位，2022年城投项目开工率低，结构性库存高企抑制新开工意愿。
• 全年预期：新开工面积同比预计负增长，跌幅在10%-15%之间。

竣工面积

• 累计竣工：全国竣工面积为23678万方，同比增长18.8%，较1-3月增幅扩大4.1pct。
• 单月竣工：4月单月竣工面积为4256万方，环比减少31.8%，同比增长41.8%。
• 驱动因素：房企竣工节点对应过往销售高点，需竣工项目量较大；“保交楼”政策持续推进。
• 全年预期：竣工面积同比增长8%-12%。

商品房销售

• 累计销售额：全国商品房销售额为39750亿元，同比增长8.8%，较1-3月增幅扩大4.7pct。
• 单月销售额：4月销售额为9205亿元，环比减少39%，同比增长28%。
• 销售面积：累计销售面积为37636万方，同比减少0.4%；4月单月销售面积为7690万方，环比减少48.1%，同比增长5.5%。
• 区域分化：一线城市和部分强二线城市销售表现较好，弱二线和三四线城市销售降幅明显。
• 市场结构：销售复苏以核心城市为主导，全年预计总量弱复苏、结构复苏偏强。

房企到位资金

• 累计到位资金：45155亿元，同比减少6.4%，较1-3月降幅收窄2.6pct。
• 资金来源变化：定金及预收款、个人按揭贷款累计同比由负转增。
• 政策影响：三支箭政策框架基本到位，后续关注股权融资、REITs及信用债融资执行情况。

关键信息

• 投资建议：

  • 受益于需求侧复苏与竞争格局改善：A股包括滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股包括绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋。
  • 受益于一线及强二线城市量价修复：区域型概念公司。
  • 受益于竣工链复苏：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

• 风险提示：

  • 政策出台速度和执行力度不及预期。
  • 基本面继续下行可能引发市场连锁反应。

数据图表

• 图表1-38提供了房地产开发投资、新开工、竣工、销售及资金到位的详细数据对比和趋势分析。

结论

整体来看，房地产行业在2023年1-4月呈现弱复苏态势，核心城市销售表现较好，但整体投资和新开工仍处于低迷状态。政策支持在推动市场回暖中发挥重要作用，未来需持续关注政策执行力度及融资渠道的改善情况。