20210916-国盛证券-房地产开发_8月统计局数据点评_8月销售量价加速回落_拿地新开工均大幅下行_14页_2mb

房地产开发行业8月数据总结

核心内容

2021年8月，中国房地产市场面临持续下行压力，主要表现为销售量价双降、拿地和新开工大幅下滑、到位资金负增长。同时，竣工面积保持增长，成为支撑开发投资的主要因素。整体来看，行业投资增速放缓，房企资金链紧张，市场调控政策和融资环境收紧对行业发展形成显著影响。

主要观点

1. 投资增速放缓，土地和新开工大幅下行

• 8月单月投资增速降至0.3%，累计投资平均增速为7.7%，较前值下降1.8个百分点。
• 由于土地购置和新开工大幅下滑，单月和累计投资增速均收窄，竣工增长成为支撑因素。
• 办公楼和商业营业用房投资增速为负，住宅投资增速放缓。
• 区域分化明显，中部地区投资增速领先，东部和东北地区增速显著下降。

2. 销售量价齐跌，东部和中部地区降幅最大

• 8月单月商品房销售面积同比下降18.7%，销售均价同比由正转负，降幅达3.7%。
• 1-8月累计销售金额同比增长22.8%，但单月销售数据已显著下滑。
• 东部和中部地区销售降幅最大，分别下降18.7%和19.1%，主要受调控政策收紧、二手房流动性减弱及融资环境趋严影响。

3. 到位资金持续负增长，销售回款依赖度上升

• 8月到位资金同比下降6.5%，累计同比增长14.8%，但增速持续收窄。
• 国内贷款和自筹资金占比下降，分别为12.6%和30.3%，定金及预收款占比显著上升至38.0%。
• 房企对销售回款依赖度上升，经营性现金流成为主要资金来源。

关键信息

投资数据

• 1-8月全国房地产开发投资额98060亿元，同比增长10.9%。
• 8月单月投资13164.6亿元，环比增长3.5%，同比微增0.3%。
• 住宅投资占比最高，1-8月累计住宅开发投资73971亿元，同比增长13.0%。

土地市场

• 1-8月土地购置面积同比下降10.2%，8月单月土地购置面积同比降13.9%。
• 土地成交价款降幅扩大至两位数，1-8月累计土地成交价款6647亿元，同比下降6.2%。
• 土地市场降温，主要由于二轮集中供地规则调整和融资收紧。

新开工与竣工数据

• 1-8月累计新开工面积同比下降3.2%，8月单月新开工面积同比下降16.8%。
• 1-8月累计竣工面积同比增长26.0%，8月单月竣工面积同比增长28.4%。
• 竣工增长成为支撑因素，因房企融资压力和销售高峰后结算周期延长。

销售数据

• 1-8月累计商品房销售金额119047亿元，同比增长22.8%。
• 8月单月销售金额同比下降18.7%，销售均价同比由正转负。
• 分业态来看，住宅销售增长显著，办公楼和商业营业用房销售增速较低。

资金来源结构

• 国内贷款占比下降，累计增速连续三个月为负。
• 自筹资金占比下降，定金及预收款占比显著上升。
• 个人按揭贷款占比稳定，维持在16%左右。

投资建议

• 商业地产：推荐华润置地、龙湖集团、新城控股，因其现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同。
• 经纪服务赛道：推荐贝壳、我爱我家，受益于二手房市场红利。
• 商管+物管公司：推荐华润万象生活，具备稀缺消费升级奢侈品概念。
• 龙头房企：推荐金地集团、保利地产、万科A，经营稳健、现金流充裕且销售有增长潜力。
• 代建行业：推荐绿城管理控股，作为行业龙头企业具备竞争优势。

风险提示

• 疫情影响超预期：可能对房地产市场造成进一步冲击。
• 毛利率改善不及预期：房企盈利压力可能持续。
• 销售超预期下行：市场需求疲软可能加剧行业下行压力。