20220815-国盛证券-房地产开发_1-7月统计局数据点评_销售拿地新开工同比维持低位_预计下半年投资额跌幅扩大_15页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年1-7月中国房地产开发行业的主要数据表现及未来发展趋势，重点围绕投资、拿地、新开工、竣工、销售和资金等关键指标展开。整体来看，房地产行业面临较大的下行压力，但政策放松预期为市场带来一定支撑。

主要观点

1. 投资情况

• 累计投资：1-7月全国房地产开发投资额为79462亿元，同比减少6.4%，较前值降低1.0pct。
• 单月投资：7月单月投资额为11148亿元，环比减少31.1%，同比减少12.3%。
• 预计趋势：下半年投资累计跌幅将扩大至12.7%，主要受销售疲软、房企“以销定产”策略及融资环境恶化影响。

2. 拿地情况

• 土地成交价款：1-7月累计土地成交价款为2918亿元，同比减少43.0%；7月单月土地成交价款为875亿元，环比增长33.7%，同比减少33.4%。
• 拿地均价：受一二线城市集中供地影响，7月拿地均价上涨，对冲了土地购置面积的下降，但整体仍处于低位。
• 拿地信心：房企拿地意愿较低，多数城市由国央企和城投托底，民企信心待恢复。

3. 新开工情况

• 累计新开工面积：1-7月全国累计新开工面积为76067万方，同比减少36.1%，连续12个月为负。
• 单月新开工面积：7月单月新开工面积为9644万方，环比减少34.8%，同比减少45.4%。
• 影响因素：销售回落、高温天气及现金流压力导致房企开工意愿偏弱。

4. 竣工情况

• 累计竣工面积：1-7月全国累计竣工面积为32028万方，同比减少23.3%，降幅扩大1.8pct。
• 单月竣工面积：7月单月竣工面积为3392万方，环比减少35.7%，同比减少36.0%。
• 原因分析：房企资金压力大，竣工周期延长，竣工面积受限。

5. 销售情况

• 累计销售金额：1-7月全国商品房销售金额为75763亿元，同比减少28.8%，较前值提高0.1pct。
• 单月销售金额：7月单月销售金额为9691亿元，环比减少45.4%，同比减少28.2%。
• 销售回落原因：6月冲量节点过去，推盘量及促销力度下调；“四限”政策放松节奏放缓；停贷事件及高温天气抑制购房者信心。
• 政策预期：南京、苏州等核心二线城市放松限贷，销售有望逐步回暖。

6. 资金情况

• 房企到位资金：1-7月累计到位资金为88770亿元，同比减少25.4%；7月单月到位资金为11923亿元，环比减少27.5%，同比减少25.8%。
• 资金来源：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等均同比下滑，融资环境持续承压。
• 影响：销售恢复缓慢，资金链紧张，进一步制约房企投资和开发能力。

关键信息

• 政策影响：政策放松预期增强，尤其是核心二线城市，有助于提振销售和市场信心。
• 行业趋势：供需两端均存在阻塞，需系统性政策支持，包括融资、销售、土地等方面。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，关注A股和H股中的优质房企及物业板块。
• 风险提示：政策执行不及预期、基本面持续下行、疫情反复超预期。

投资建议

推荐关注的房企

• A股：滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份
• H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂
• 物业板块：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复对市场影响超预期。

总结

2022年1-7月，房地产行业整体表现疲软，投资、拿地、新开工和竣工指标均处于低位，销售回落至5月水平，资金链紧张。尽管存在政策放松预期，但行业仍面临多重压力，包括融资环境恶化、销售复苏缓慢及购房者信心不足。未来政策若进一步加码，或推动市场逐步回暖，但需警惕政策执行力度及外部风险。