深度报告-20221228-东吴证券国际经纪-房地产行业深度报告_供地_两集中_何去又何从__5页_557kb

房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告聚焦中国房地产行业土地拍卖制度的变迁及“两集中”供地政策的影响与未来趋势，旨在分析政策变化对市场、房企及地方政府的多方面影响，并提出相应的政策展望与风险提示。

土地拍卖制度变迁

1. 第一阶段（1978-1986年）

   • 土地实行“无偿划拨，无偿使用，无使用期限，不得流动”制度。
   • 改革开放后，土地供应逐步向有偿有限制使用转变，土地有偿使用制度于1986年前后正式提出。

2. 第二阶段（1987-2004年）

   • 深圳首次引入划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等多种出让方式。
   • 2002年“11号令”叫停协议出让，2004年“831大限”严格推行经营性土地使用权招拍挂制度。

3. 第三阶段（2004-2020年）

   • 土地出让制度进一步规范化，土拍规模快速增长。
   • 快速城镇化推动房地产进入黄金阶段，土地市场火热，地王频现。

4. 第四阶段（2021年-至今）

   • 自然资源部要求22个重点城市实行住宅用地“两集中”同步公开出让。
   • 旨在稳定市场预期、降低土地市场热度、平抑行业波动。

“两集中”供地政策影响分析

顺周期作用

• 稳定市场预期：通过集中供地和明确计划，提升市场透明度，帮助房地产市场恢复供求平衡。
• 抑制房企过度竞争：减少“逢地必抢”现象，降低土地溢价，有助于控制房价。
• 优化地方政府管理：促使地方政府编制科学的供地计划，提高土地供应效率。

逆周期弊端

• 增加房企资金压力：集中供地导致土地集中上市，对房企资金实力提出更高要求，行业下行期流拍风险加剧。
• 加剧区域分化：热点城市与冷门城市之间的土地供应和价格差距扩大。
• 影响地方财政：土地市场降温可能对地方政府财政造成压力。

供地政策展望

• 市场下行调整趋势：自2021年三季度起，楼市成交下滑，房企现金流紧张，拿地意愿下降。
• 部分城市政策松动：如武汉、长沙已开始调整或退出“两集中”政策，部分城市增加供地频率至四次及以上。
• 优化土拍规则：包括放松限价、延缓土地出让金缴纳时间、降低保证金比例、调整竞拍规则等，以提振房企信心。
• 未来政策方向：预计各城市将缩减每批次供地数量，合理调整土地出让底价和溢价率，提升房企资金周转效率。

风险提示

• 行业下行压力超预期：可能进一步加剧房企资金紧张与土地市场低迷。
• 疫情反复影响：对房地产市场及土地交易造成不确定性。
• 调控政策变动：可能放松不及预期或超预期收紧，影响市场预期与政策效果。

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评级标准

• 公司投资评级：

  • 买入：个股相对大盘涨幅15%以上；
  • 增持：个股相对大盘涨幅5%-15%；
  • 中性：个股相对大盘涨幅-5%-5%；
  • 减持：个股相对大盘跌幅-15%至-5%；
  • 卖出：个股相对大盘跌幅15%以下。

• 行业投资评级：

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  • 中性：行业指数相对大盘涨幅-5%至5%；
  • 减持：行业指数相对大盘跌幅5%以上。