深度报告-20210707-亿翰智库-房地产_22城首批集中供地深度解读-_两集中_走出第一步_也只是第一步_21页_1mb

集中供地政策分析总结

核心内容概述

本文围绕22城首批集中供地政策展开分析，总结了出让规则、城市供应与成交情况、企业表现及后续政策展望。集中供地政策在一定程度上影响了土地市场热度，但尚未完全实现稳定市场和预期的目标。政策的优化调整仍需推进，尤其在热点城市。

主要观点

1. 热点城市热度居高不下

   • 多数热点城市在首批集中供地中热度依然很高，企业间竞争激烈，盈利空间承压。
   • 头部企业与央企在拿地方面具有明显优势，仅占企业数量的个位数，却拿地金额和建面分别达到三成和两成。
   • 绿档房企表现优于其他档位，资金实力对其拿地力度影响显著。

2. 集中供地政策仍需完善

   • 供地集中只是第一步，热点城市需尽快完善出让规则和政策，以更有效稳定土地市场。
   • 上海、苏州等城市采用接近平均价者得的拍地模式及配套政策，被认为是对市场热度控制有效的措施。

3. 拍地模式影响市场热度

   • 价高者得模式下，企业竞争激烈，土地热度高，但盈利空间受限。
   • 接近平均价者得模式下，市场表现平稳，竞争更趋理性。
   • 摇号模式则更多依赖运气，对市场热度影响有限。

关键信息

一、出让规则和政策篇

1. 限地价为主流

   • 20城限地价，北京、上海、成都对地价控制严格，溢价率低于10%。
   • 广州、深圳、厦门（岛外）、郑州等地价限制相对宽松，允许溢价率高于40%。
   • 限地价+限房价政策在多数城市实行，尤其在长三角地区。

2. 保证金比例

   • 多数城市保证金比例为20%，杭州企业参与资金门槛较低，托底保证金上限为5000万。

3. 限马甲措施

   • 上海、南京、长沙等城市对马甲公司参与土地竞拍进行限制，防止虚假参与。

4. 产业引入要求

   • 武汉、长沙、苏州、上海等城市对产业引入有明确要求，部分地块为定向地块，底价成交，为房企提供低价拿地机会。

二、城市供应与成交篇

1. 供应量分布

   • 22城首批集中供地共供应涉宅地864宗，总面积5091万方。
   • 部分城市如长沙、广州供应量大幅上升，而杭州、武汉、成都等供应量下降。

2. 成交热度

   • 热度分为四档：热、中、稳、冷。
   • 北京、深圳、厦门、杭州、合肥、重庆等城市热度较高，而青岛、长春、济南等城市热度较低。

3. 盈利空间

   • 多数热点城市盈利空间较窄，部分地块地货比高于1，企业利润空间有限。
   • 上海盈利空间相对较好，平均地货比为0.4，无价外自持或配建要求。

4. 头部企业集中

   • 北京、无锡、厦门头部企业集中度较高，TOP20企业占比超30%。
   • 上海、苏州等城市头部企业优势不明显，竞争相对公平。

三、企业表现篇

1. 中小民企为主力

   • 22城首批集中供地企业超过400家，民企占比较大，央企仅占6%。
   • 中小企业（TOP100外）占拿地企业总数的80%。

2. 头部企业优势明显

   • 20强企业拿地金额占比超30%，50强企业占比约50%，100强企业拿地金额占比超60%。
   • 华东企业表现活跃，华南企业拿地力度最大，虽数量占比仅10%，但拿地金额和建面占比均超20%。

3. 资金影响拿地力度

   • 绿档房企表现远超其他档位，资金实力是影响拿地的重要因素。

4. 集中供地促使投资力度加大

   • 多家头部房企上半年拿地力度显著提升，集中供地成为其投资策略的一部分。
   • 部分房企如碧桂园、新城控股拿地节奏变化不大，投资力度仍受战略影响。

四、后续展望

1. 拍地模式调整

   • 后续城市热度平抑将依赖拍地模式的优化，如限价+一次性报价、竞品质等。
   • 上海、苏州等城市已采取有效措施，预计未来将推广。

2. 政策优化方向

   • 限地价、限房价、提高保证金门槛、加强马甲公司限制是未来政策调整的主要方向。

结语

集中供地政策是调控土地市场的重要手段，但其效果仍需进一步优化。热点城市的出让规则和政策完善是关键，有助于稳定市场预期和降低企业竞争压力。随着后续政策的逐步完善，集中供地政策的作用将更加显著。

相关研究

• 广州、重庆、杭州、厦门等城市均有深入分析，涵盖限价、竞品质、摇号等不同模式。
• 各城市表现差异明显，如“热不起来”、“同省异梦”、“岛外放量”等现象值得关注。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn