20211117-亿翰智库-房地产集中供地系列_第三批集中供地的出让规则究竟放松了多少__10页_1mb

房地产集中供地规则变化分析总结

核心内容

本文分析了2021年第二批与第三批集中供地的出让规则变化，探讨了地方政府在土地市场调控中的策略调整，以及这些变化对市场热度的影响。文章指出，第二批集中供地通过规范入场门槛、控制地价和增加配建要求，旨在稳定土地市场秩序并降低企业拿地成本；而第三批集中供地在规则延续的基础上，部分城市对资金门槛和出让条件进行了适度放松，以应对流拍率较高的情况。

主要观点

1. 第二批集中供地：规范与控制

   • 统一规则：限地价、限溢价率、限房价成为主流，封顶溢价率普遍控制在15%以内，部分城市如北京、上海维持在10%左右。
   • 竞拍方式多样化：摇号成为更多城市的选择，部分城市引入竞品质、竞自持等新方式。
   • 提高入场门槛：普遍新增“三限套装”（限马甲、限参拍资质、限资金来源），并要求部分城市自持保障性住房。
   • 降低企业成本：通过规范规则，降低企业拿地的名义与实际成本，但部分城市如杭州、苏州等仍存在较高保证金比例。

2. 第三批集中供地：延续与放松

   • 规则基本延续：竞拍规则与第二批相比变化不大，仅个别城市如深圳、合肥进行了微调。
   • 放松资金门槛：部分城市如苏州、杭州、广州、合肥、南京等调低了保证金比例，放宽了土地出让金支付期限。
   • 降低配建与产业要求：流拍率高的城市如广州、合肥、成都等，对配建和产业引进要求进行了调整，以提升地块吸引力。
   • 政策响应市场：流拍率较高的城市如广州、长沙、北京等，调整力度更大，显示出地方政府为避免土地市场低迷的积极态度。

3. 市场热度与融资环境

   • 政策效果有限：虽然政府调整了出让规则，但市场热度仍取决于房企的融资环境。
   • 地价下调更具影响：实际地价的下调对市场热度有更直接的促进作用，政府政策更多是辅助性手段。
   • 未来趋势：预计第二批流拍率高的城市会继续调整规则，尤其是对回炉地块，以提升成交率。

关键信息

• 第二批集中供地：

  • 21个城市完成供地，广州、深圳、上海等10城发布第三批公告。
  • 限地价、限溢价率、限房价成为标配，封顶溢价率普遍控制在15%以内。
  • 保证金比例整体维持在20%-50%，杭州取消了5000万元封顶预约保证金制度。
  • 限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”成为普遍要求。
  • 部分城市如广州、长沙、北京等流拍率较高，政策调整力度较大。

• 第三批集中供地：

  • 与第二批相比，规则基本延续，但部分城市如苏州、杭州、广州、合肥等在资金门槛和支付方式上有所放松。
  • 广州、合肥、成都等城市取消或放松配建要求，以提升地块吸引力。
  • 保证金比例整体下降，苏州调至30%，杭州重启预约申请制度。
  • 土地出让金支付期限有所放宽，部分城市允许分两期支付。

表格总结

第二批集中供地竞拍规则变化

城市	第二批竞拍规则	第三批竞拍规则	限房价	保证金比例
深圳	限地价+竞自持+摇号	限地价+竞公共住房面积+摇号	全部	50%
合肥	限地价+竞装配率+摇号	限地价+竞品质+摇号	全部	22%
济南	限地价+摇号	限地价+竞建筑品质和建设进度	-	50%
广州	限地价+竞自持+摇号	限地价+竞自持+摇号	黄埔、南沙限	20%-30%
杭州	限地价+摇号	-	全部	20%-30%
南京	限地价+摇号	限地价+摇号	全部	20%-50%
苏州	限地价+一次性报价	限地价+一次性报价	-	30%-50%
无锡	限地价+摇号	限地价+摇号	1宗	24%
成都	限地价+定品质+竞销售型人才公寓比例	限地价+定品质+竞销售型人才公寓比例	全部	24%
上海	限地价+一次性报价	限地价+一次性报价	全部	20%
福州	限地价+摇号	限地价+摇号	主城限	20%-30%

第二批集中供地流拍情况

编号	城市	流拍率
1	长沙	65.52%
2	北京	60.47%
3	沈阳	56.82%
4	杭州	54.84%
5	广州	52.08%
6	重庆	41.27%
7	宁波	39.13%
8	长春	38.24%
9	天津	34.43%
10	福州	31.58%
11	成都	30.67%
12	合肥	29.41%
13	济南	28.33%
14	武汉	25.58%
15	南京	22.64%
16	上海	14.58%
17	苏州	13.64%
18	青岛	11.27%
19	深圳	4.35%
20	无锡	4.35%
21	厦门	0.00%

结语

政府在第二批集中供地后，通过政策调整对第三批集中供地规则进行了适度放松，尤其在流拍率较高的城市。然而，市场热度的回升仍需依赖房企融资环境的改善。政策调整仅是辅助手段，地价的实质性下调对市场影响更为直接。未来，预计更多城市会根据市场反馈继续优化供地规则，以促进土地市场的活跃度。