深度报告-20221128-东吴证券-房地产行业深度报告_供地_两集中_何去又何从__19页_891kb

房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业土地拍卖制度的变迁过程以及“两集中”供地政策对房地产市场的影响。报告从政策背景、实施效果、市场反应及未来展望等方面，系统梳理了土地市场政策演变和调控机制。

主要观点

土地拍卖制度变迁

1. 第一阶段（1978-1986年）

   • 土地实行“无偿划拨、无偿使用、无使用期限、不得流动”制度
   • 改革后，土地开始有偿使用，为市场配置奠定基础

2. 第二阶段（1987-2004年）

   • 深圳率先引入多种土地出让方式（划拨、协议、招标、挂牌、拍卖）
   • 2004年“831大限”叫停协议出让，推广招拍挂制度

3. 第三阶段（2004-2020年）

   • 土地市场逐步规范化，招拍挂成为主流
   • 土地出让规模快速增长，地王频现
   • 多地推出调控工具，如“熔断+抽签”等

4. 第四阶段（2021年至今）

   • 自然资源部要求22个重点城市实行“两集中”供地
   • 土地供应集中化，土地市场热度得到平抑
   • 部分城市已开始调整或退出集中供地政策

“两集中”政策影响分析

1. 顺周期稳定器作用

   • 通过集中供地，稳定土地市场预期，防止过热
   • 土地市场整体溢价率明显下降，2021年降至11.1%，2022年进一步降至5%以下
   • 有助于降低房地产行业波动性，提高市场透明度

2. 对房企的影响

   • 集中供地模式帮助房企摆脱“逢地必抢”的局面
   • 增强了房企对土地市场的理性判断，提升资金使用效率
   • 央国企和城投公司成为土地市场主要参与者

3. 对地方政府的影响

   • 倒逼地方政府编制科学的供地计划
   • 土地财政收入受土地市场低迷影响，财政压力上升
   • 部分城市调整供地批次，增加出让频率，以缓解市场低迷

供地政策展望

1. 土地市场现状

   • 自2021年三季度以来，土地市场持续低迷
   • 土地成交楼面均价连续三年下降，2022年降至1345元/平
   • 土地入市率下行，民企拿地意愿降低

2. 政策调整趋势

   • 部分城市已开始调整“两集中”政策，如武汉、南昌、长沙
   • 放松限价、延缓土地出让金缴纳、降低保证金比例等措施逐步实施
   • 未来可能进一步优化供地方式，提升房企资金周转效率

关键信息

• 集中供地政策：2021年2月自然资源部要求22个重点城市实行“两集中”供地
• 政策目标：稳定土地市场预期，抑制地价过快上涨，防止行业高杠杆风险
• 市场反应：土地市场溢价率显著下降，房企资金压力上升，民企拿地意愿下降
• 城投托底现象：部分城市城投公司成为土地市场主要参与者，托底拿地
• 政策调整：部分城市已开始调整集中供地制度，增加供地频率，优化规则
• 土地财政压力：政府性基金收入同比下降，土地出让金成为地方财政重要来源
• 未来趋势：预计集中供地政策将逐步调整，以适应市场变化和行业下行周期

风险提示

1. 行业下行压力超预期
2. 疫情发展超预期
3. 调控政策放松不及预期或收紧超预期

结论

“两集中”供地政策在行业上行阶段有效平抑了土地市场热度，但在下行阶段，其弊端逐渐显现。集中供地使土地市场短期降温，但同时也加剧了冷热分化，影响地方财政收入。随着土地市场持续低迷，政策调整成为必要，未来将更注重灵活性和市场适应性，以促进房地产行业健康发展。