两集中政策后上海供地趋势及房企应对策略-同策研究院_27页_2mb

“两集中”政策后上海供地趋势及房企应对策略总结

核心内容概述

“两集中”政策是国家为调控房地产市场而推出的重要措施，旨在通过集中发布出让公告和集中组织出让活动，稳定土地市场，抑制房价过快上涨，同时引导房企合理布局。该政策在22个重点城市实施，其中上海作为一线城市，其供地结构及房企应对策略具有独特性。

主要观点与关键信息

1. “两集中”政策背景及特征

• 政策背景：2021年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求重点城市实施“两集中”政策，即集中发布出让公告和集中组织出让活动。
• 政策特征：
  • 每年最多发布3次住宅用地公告，时间间隔和地块数量需合理安排。
  • 同一批次公告出让的土地需在相同时间挂牌，以统一交易节奏。
  • 政策目标包括：稳地价、稳房价、稳预期；分流房企资金、降低土拍热度；调控土地及住宅供应结构；引导各线城市房地产均衡发展。

2. 上海供地结构及未来机会

• 供地现状：
  • 上海商品住宅用地占涉宅土地比例约48%，年均土地出让金约961亿元。
  • 2021年1-2月已出让商品住宅用地365万平米，金额达674亿元。
• 区域结构：
  • 上海市区土地稀缺，供应量低但价格高。
  • 五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）是未来供地重点区域。
• 未来趋势：
  • 五大新城建设将加速，政府将在这些区域加大土地供应力度。
  • 松江、嘉定、青浦等区域供地远小于销售，库存极低，具有较大发展潜力。
  • 南汇新城因2020年供应大量宅地，短期库存增加，不建议过度关注。

3. 房企参与上海土地市场的特征

• 保证金比例：
  • 上海自贸区临港新片区保证金比例为40%，其他城区为20%。
• 土地均价：
  • 2016至2020年，上海全市商品住宅土地均价为21.5亿元。
  • 五大新城商品住宅土地单块价格集中在15-20亿元之间。
• 房企拿地特征：
  • 金地、招商、保利、万科等大型房企拿地及销售均表现较好。
  • 单次拿地投入金额约为20亿元，接近土地均价。
  • 部分房企通过收并购、增资等方式增储。

4. 房企应对策略

• 营销节奏与融资方式：
  • 房企需集中营销，快速回现资金。
  • 集中融资，寻找融资窗口期，突破资金瓶颈。
• 收并购成为重要渠道：
  • 收并购将成为房企增储的重要手段，尤其在“两集中”政策下，直接招拍挂受限。
  • 协议收购、增资、二级市场收购为主要方式，其中协议收购数量是其他方式的两倍以上。
• 片区开发成为新方向：
  • 房企需转变盈利逻辑，从纯开发销售转向短期销售盈利+长期持有型增值盈利。
  • 片区开发成为房企布局城市的新策略，尤其适用于核心城市和热点三四线城市。

房企应对“两集中”政策的策略

• 集中拿地与资金调度：
  • 房企需集中资金参与多宗地块竞拍，提高资金使用效率。
• 精准研判与策略调整：
  • 房企需加强土地研判，避免错判和漏判。
  • 根据土拍情况动态调整拿地策略。
• 多元化拿地渠道：
  • 除直接招拍挂外，房企可通过收并购、产业勾地等方式获取土地。
• 布局优化：
  • 重点布局五大新城，关注其未来发展潜力。
  • 同时关注热点三四线城市，利用政策宽松条件进行扩张。

结论

“两集中”政策对上海房地产市场和房企拿地策略产生了深远影响。政府通过集中供地控制市场节奏，房企则需调整资金调度、营销策略和拿地方式，以应对政策带来的挑战和机遇。五大新城作为未来供地重点区域，值得房企重点关注和布局。