20180625-广发证券-房地产行业_流动性边际修复_部分城市政策有调整预期_17页_1mb

房地产行业总结

核心内容

政策调整与流动性改善

• 央行定向降准：6月24日，央行宣布从2018年7月5日起对国有大型商业银行、股份制商业银行及外资银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点，流动性边际修复。
• 地方政策调整：西安限售政策调整为新房产权人取得《不动产权证书》满2年或买卖合同网签备案3年可交易，同时补充E类人才落户补贴，政策边际改善。西双版纳景洪出台限售政策，限售2年，且同一项目限购2套。

市场基本面

• 成交情况：上周监测的40个城市商品房成交面积455.72万方，环比下降15.8%，同比下降14.8%。其中一线城市成交面积71.35万方，环比上升10.3%，同比下降6.9%；二线城市成交面积221.10万方，环比下降21.0%，同比下降24.7%；三四线城市成交面积163.27万方，环比下降21.0%，同比下降1.0%。
• 月度成交趋势：6月前21天，40城新房成交同比下滑3.7%，全年累计同比下降12.3%，降幅较2017年收窄9.2个百分点。
• 推盘与去化：6月前21天，14城商品房推盘量同比上涨46.8%，去化周期下行至16.4个月，显示市场供需关系改善。

主要观点

流动性改善对估值的影响

• 流动性边际修复推动板块相对PE逐步提升，10年期国债收益率持续下行至3.6%，板块估值与流动性正相关，未来相对PE具备提升空间。

政策改善预期

• 地方债到期规模进入兑付高峰期，地产政策存在内在改善动力，房价压力低的城市政策有望进一步优化。
• 政策调整以供给端为主，如限价、限售的隐性调整，需求端则关注人才政策和公积金调整。

市场趋势与集中度

• 重点城市新房成交增速底部改善，6月前20天一二线城市新房成交同比降幅收窄至3.7%，预计下半年将持续改善。
• 龙头房企受益于表外去杠杆与表内改善的信用环境，资金持续向其集中，集中度提升趋势不可逆转。
• 龙头房企具备强绝对收益机会，估值处于历史底部，业绩增长确定性高，未来市值有望大幅增长。

重点公司推荐

一线A股龙头

• 招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股

二线A股龙头

• 中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展

子领域推荐

• 光大嘉宝、中国国贸

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

附录：相关研究

• 房地产行业: 重点城市成交加速改善, 按揭贷利率同比涨幅首次收窄
• 房地产行业: 重点城市成交同比转正, 继续推荐低估值一二线龙头
• 房地产行业: 新开工超预期, 销售回款对房企资金有支撑

数据与图表说明

• 图表涵盖政策回顾、成交面积、推盘情况、库存及去化周期、土地市场供需、公司股价变动等多维度数据，用于辅助分析。
• 表格展示各城市商品房及二手房成交面积、库存变化、土地供应及成交数据，以及房企融资和拿地情况。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心

投资评级说明

• 行业评级：买入，预期未来12个月内股价表现强于大盘10%以上
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内股价表现强于大盘5%-15%
  • 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘5%以上

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120

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