房地产行业：流动性边际修复，部分城市政策有调整预期-20180625-广发证券-17页-1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在近期经历了流动性边际修复和部分城市政策调整的预期，为市场带来一定的积极信号。同时，重点城市的商品房成交面积有所改善，部分城市在政策调整和市场供需变化下表现突出。

主要观点

• 流动性改善：央行宣布从2018年7月5日起，对部分银行实施定向降准0.5个百分点，流动性边际修复。10年期国债收益率持续下行，预计对地产板块估值产生积极影响。
• 政策边际改善：地方层面，西安调整限售政策，允许新房产权人取得《不动产权证书》满2年或买卖合同网签备案3年方可交易，同时补充E类人才落户补贴。政策调整趋势表明地方政策存在改善动力。
• 成交情况：重点城市商品房成交面积环比下降15.8%，但同比降幅收窄，显示市场底部改善。其中，一线城市成交环比上升，部分城市如广州因推盘加快，成交大幅上升。
• 供给端改善：6月前21天，全国14城商品房推盘量同比上涨46.8%，去化周期下降至16.4个月，显示供给端释放加快。
• 估值优势：当前主流地产股估值接近甚至低于2014年最低点，龙头房企的动态PE在5倍左右，估值处于历史底部。
• 集中度提升：表外去杠杆与表内信用改善推动资金向龙头房企集中，龙头房企具备强绝对收益机会。
• 投资建议：继续推荐低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展等。

关键信息

一、政策调整

• 央行降准：定向降准0.5个百分点，流动性边际修复。
• 地方政策：西安调整限售政策，同时对E类人才提供落户补贴；西双版纳景洪限售政策也有所收紧。
• 个税调整：个人所得税起征点提高至5000元/月，新增住房贷款利息和住房租金扣除项。

二、成交情况

• 40城新房成交：上周成交面积455.72万方，环比下降15.8%，同比下降14.8%。
• 一线城市：成交面积71.35万方，环比上升10.3%，同比下降6.9%。
• 二线城市：成交面积221.10万方，环比下降21.0%，同比下降24.7%。
• 三四线城市：成交面积163.27万方，环比下降21.0%，同比下降1.0%。
• 月度数据：6月前21天，40城新房成交同比下滑3.7%，降幅较2017年有所收窄。

三、库存与去化周期

• 库存变化：14城商品房库存总量环比微升1.0%，去化周期下降至16.4个月。
• 住宅库存：12城住宅去化周期微幅上升至8.66个月。

四、土地市场

• 土地供应：2018年第24周土地供应总建筑面积2226.1万方，环比下降9.4%，同比下降18.0%。
• 土地成交：全类型土地成交1408.8万方，环比上升2.8%，同比下降28.9%。
• 土地出让金：第24周土地出让金387.5亿元，环比上升11.8%，同比下降43.5%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率19.8%，宅地溢价率21.9%，其中三线城市溢价率上升明显。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存可能抬升快于预期；
• 行业销售回落可能快于预期。

投资评级

• 行业评级：买入
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上；
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%；
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%；
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

重点公司推荐

一线A股龙头：

• 招商蛇口
• 万科A
• 华夏幸福
• 新城控股

二线A股龙头：

• 中南建设
• 荣盛发展
• 阳光城
• 蓝光发展
• 广宇发展

子领域推荐：

• 光大嘉宝
• 中国国贸

图表索引

• 图1：上周主要政策一览
• 图2：40城新房周均及单周成交面积
• 图3：40城分线城市新房周成交环比增速
• 图4：40城新房月度成交同环比
• 图5：40城分线城市新房月度成交同比
• 图6：40城新房成交整体年趋势
• 图7：40城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：14城市商品房周度推盘
• 图16：14城市商品房月度推盘
• 图17：14城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：14城市商品房月度批售比
• 图19：14城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：14城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：12城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度

表格索引

• 表1：40城市商品房成交面积汇总
• 表2：14城二手房成交面积汇总
• 表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况
• 表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况
• 表5：重点覆盖公司公告和新闻
• 表6：房企每周拿地汇总
• 表7：房企每周融资汇总

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，10年房地产研究经验。
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，7年房地产研究经验。
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，3年房地产研究经验。

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