融侨集团物业管理债权资产专项计划资产支持证券-认购协议与风险揭示书_18页_503kb

报告摘要

融侨集团物业管理债权资产支持专项计划总结

一、核心内容概述

本文件为《融侨集团物业管理债权资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书》，主要涉及融侨集团物业管理债权资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）的认购协议与风险揭示内容。该专项计划由上海兴瀚资产管理有限公司（甲方）作为管理人，向认购人（乙方）销售资产支持证券，旨在通过基础资产池的现金流回收，为优先级资产支持证券持有人提供稳定收益。

二、主要观点

1. 投资结构与认购条款

专项计划通过将融侨物业的物业管理合同债权及其他权利转让，形成资产支持证券。
优先级资产支持证券分为A-1至A-16级，次级资产支持证券也包含在内。
认购价格为100元/份，认购人需在2016年指定日期前将认购款足额存入募集资金专户，否则管理人有权不交付资产支持证券。

2. 风险揭示与控制机制

本专项计划涉及多种风险，包括基础资产风险、信用增级风险、资产支持证券相关风险及专项计划管理风险，但通过多种控制措施降低风险影响。

三、关键信息

（一）基础资产相关风险

原始权益人破产风险
- 若融侨物业破产，其管理权和经营权是否被纳入破产财产存在不确定性。
- 控制措施：融侨集团承诺支付融侨物业日常运营成本，防止破产影响基础资产。
原始权益人股权变动风险
- 融侨物业股权变动可能影响其服务质量及收入收缴情况。
- 控制措施：融侨集团承诺不对外转让融侨物业股权及经营权，确保稳定性。
现金流预测风险
- 基础资产未来现金流预测存在偏差风险，可能影响优先级证券收益。
- 控制措施：基础资产池分散，设有优先/次级分层机制、保证金制度、差额支付承诺及担保机制。
基础资产逾期和收缴率下降风险
- 业主逾期或收缴率下降可能影响本金分配。
- 控制措施：设置年度收缴率不低于95%的标准，设有资产置换与赎回机制，以及提前终止事件机制。
物业管理合同提前终止风险
- 合同提前终止或无法续签将影响现金流。
- 控制措施：融侨物业管理规模预计随融侨集团房地产开发项目竣工交付而增长，设有备选基础资产。
资金混同风险
- 基础资产现金流归集过程中存在混同风险。
- 控制措施：融侨物业内控体系完善，通过监管账户与专项计划账户分离，防止资金混同。
物业管理收费标准下调风险
- 政府或行业主管部门可能下调收费标准，影响基础资产现金流。
- 控制措施：有次级证券、差额支付承诺及担保机制，可有效缓解风险。
物业业主违约风险
- 业主未按合同约定支付物业费用，可能影响现金流。
- 控制措施：管理人及资产服务机构可追究违约责任，次级证券持有人也会积极防范坏账。

（二）信用增级与风险缓释

差额支付未及时补足风险
- 若专项计划账户资金不足，融侨物业需履行差额支付义务，融侨集团提供连带责任担保。
- 控制措施：融侨集团主体评级为AA，设有回售和赎回准备金账户，并由监管银行监管。
担保人担保能力风险
- 融侨集团作为担保人，其担保能力直接影响专项计划信用。
- 控制措施：融侨集团经营稳健，储备项目充足，实际控制人具备较强实力。
回购履约风险
- 融侨集团可能未履行回购义务，影响优先级证券持有人权益。
- 控制措施：设有回售和赎回准备金账户，监管银行监督账户运作，确保资金安全。
实际控制人及管理层变动风险
- 实际控制人或管理层变动可能影响公司履约能力。
- 控制措施：相关协议具有法律效力，管理人可采取法律手段确保履约。

（三）资产支持证券相关风险

利率风险
- 固定收益率结构可能因市场利率波动影响投资者收益。
- 控制措施：专项计划预期收益率高于同期限企业债券，具备较强抗利率风险能力。
流动性风险
- 资产支持证券在综合协议交易平台转让，流动性有限。
- 控制措施：计划管理人将推动交易规则优化，提升流动性。
评级风险
- 评级机构可能撤销或降低评级，影响资产支持证券价值。
- 控制措施：加强信息披露，确保评级机构及时沟通，降低不利影响。

（四）专项计划管理相关风险

管理人、资产服务机构、托管银行尽职履约风险
- 若相关机构未能履行职责，可能影响专项计划运作。
- 控制措施：设立专用账户，加强内部控制，确保资金安全与合规运作。
专项计划账户管理风险
- 专项计划账户可能被冻结或挪用，影响资产安全。
- 控制措施：账户资金独立于管理人及托管人自有资产，即使发生破产等情形，也不会影响账户安全。