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公司总结：规模有序扩展，多元赛道齐发力

核心内容概述

本报告分析了旭辉永升服务（1995.HK）在2021年及未来三年的财务表现、业务扩展策略与市场定位，重点展示了公司在物业管理、增值服务及城市服务等领域的增长态势与战略布局。

主要观点

• 业绩表现强劲：2021年公司实现营业收入47亿元，同比增长50.8%；归母净利润6.2亿元，同比增长58%。业绩增长主要得益于规模扩张与降本增效。
• 收入结构稳定：基础物业、社区增值、非业主增值三项收入占比分别为56.4%、23.4%、18.4%，维持相对均衡的结构。
• 毛利率小幅下滑：毛利率从2020年的31.44%降至2021年的27.6%，主要由于疫情后社保减免政策撤销及新增城市服务项目毛利率较低。
• 管理效率提升：管理费率由11.8%降至9.9%，显示公司在降本增效方面取得显著成效。
• 规模扩展显著：2021年在管物业总建筑面积达1.71亿平，合约建筑面积达2.71亿平，分别同比增长49.4%和68.3%。
• 四轮驱动战略：公司通过四轮驱动策略实现面积快速扩张，包括旭辉集团的资源支持、物业竞标能力、第三方市场合作及战略并购。
• 增值服务创新：社区增值服务收入同比增长39.2%，达到11亿元，成为公司第二利润来源。非业主增值服务收入达8.7亿元，占比18.4%。
• 城市服务布局深化：通过并购美中环境等企业，公司强化城市服务能力，进一步拓展非住业态市场。
• 科技投入增强：依托霖久科技，公司实现流程效率提升与审批时效改善，科技投入超6,000万元。
• 盈利预测乐观：预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为39.3%，每股收益将从0.35元增长至0.95元，P/E估值持续下降，显示市场对其未来增长的信心。
• 投资评级为“买入”：公司外拓能力强，社区增值服务BU化推动发展，盈利能力和成长性良好。

关键信息

财务数据（单位：百万元）

财务比率

业务扩展与收入结构

• 在管面积：2021年在管面积1.71亿平，第三方占比81.3%。
• 合约面积：2021年合约面积2.71亿平，第三方占比84%。
• 区域分布：华东区域面积占比高达65%。
• 非住业态营收：2021年非住业态营收达11.8亿元，占比44.3%。
• 社区增值服务：2021年社区增值服务营收11亿元，占比23.4%。

战略并购

公司2021年通过战略并购六家企业，包括华熙五棵松、山东鑫建、上海美凯龙、上海星悦、湖南美中和郑州锦艺，实现业态补强与战略协同。

风险提示

• 三四线销售及回款不及预期
• 竣工交付低于预期
• 行业调控风险

结论

旭辉永升服务（1995.HK）在2021年实现了显著的收入与利润增长，得益于四轮驱动战略和增值服务的持续创新。公司通过与第三方合作、科技投入及并购拓展，增强了市场竞争力与业务多样性。未来三年，公司预计保持稳健增长，盈利能力和运营效率有望进一步提升。分析师维持“买入”评级，认为其外拓能力与社区增值服务BU化策略具有较强竞争优势。