20220323-浙商证券-旭辉永升服务-01995.HK-旭辉永升服务深度报告_市场外拓+增值服务发力_构筑美好生活_未来成长可期_24页_1mb

报告摘要

旭辉永升服务深度报告总结

核心内容

旭辉永升服务（1995.HK）是一家成长迅速、市场外拓能力强的智慧城市服务品牌，专注于物业管理服务及社区增值服务。公司依托母公司旭辉控股集团的资源，通过“四轮驱动”战略，实现规模的快速增长，并积极探索非住物业和城市服务等多元业态，持续提升品牌价值和科技实力，增强综合服务能力。

主要观点

规模增长强劲
- 2015-2021年，公司合约管理面积CAGR为61.5%，2021年达2.71亿平方米，同比增长49.4%。
- 在管面积CAGR为61.1%，2021年达1.71亿平方米，同比增长68.3%。
- 合同管理面积与在管面积的合管比为1.58，项目储备充足，未来增长确定性强。
- 第三方外拓是公司增长的核心驱动力，2017-2021年在管面积中第三方占比均提升至81%，合约面积中第三方占比也达81%。
社区增值服务成为第二增长曲线
- 公司坚持“有所为、有所不为”策略，聚焦细分领域，推动BU化专项服务，提升管理活力与专业能力。
- 2021年社区增值服务收入达11.0亿元，同比增长39%，其中房修、美居、租售、工程业务分别实现营收2.3亿、3.3亿、3.2亿和0.7亿，同比增长分别为76%、74%、68%和103%。
- 通过BU化模式，公司有望在未来进一步拓展零售和到家服务，增强创收能力。
非住物业管理能力提升
- 公司积极布局十大业态，非住物业在管面积占比达34%，收入占比达44%。
- 非住物业单位面积平均物业管理收入为2.24元/㎡/月，高于住宅物业的1.16元/㎡/月，具有更高的创收能力。
- 2021年公司通过收购湖南美中环境，切入城市服务赛道，增强综合管理能力。
品牌战略与科技赋能提升竞争力
- 公司根据不同业态打造差异化品牌，如“永升全能管家”、“永升悦泽商办”、“永升悦泽公众”等，提升客户溢价能力。
- 2020年H1综合物业管理单方费用达2.91元/㎡/月，同比增长14%。
- 公司打造“霖久科技”智慧物管平台，通过技术迭代（2021年研发投入超6000万）实现降本增效和精细化服务能力提升。
关联方财务稳健，资本结构优化
- 旭辉集团经营稳健，融资成本持续下行，总土储充足，一二线城市占比超72%，为公司提供稳定支撑。
- 旭辉集团通过回购债务、发行绿债等方式优化资本结构，2021年H1剔除预收账款后的资产负债率降至72%，距离绿档仅一步之遥。